НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки (рис. 3.4).

Рис. 3.4.Модель определения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

Предпроектная подготовка включает разработку двух документов: «Формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования)» и «Обоснование инвестиций в строительство предприятия, здания, сооружения».

На предпроектной стадии стоимость строительства определяется по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным экспертным оценкам.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 [12].

Сметная стоимость определяется в разделе 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства». Раздел содержит текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.

Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:

а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;

б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;

в) наименование подрядной организации (при наличии);

г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;

д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства.

Сметная документация должна содержать сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат; составляется и утверждается на стадии проекта.

В целях реализации в строительстве архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация , состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования и изделий. Как следует из приведенного перечня, смета на этой стадии не составляется.

В процессе строительства могут вноситься уточнения и изменения (в пределах утвержденной сметной стоимости; окончательно стоимость строительства объекта определяется при вводе объекта в эксплуатацию).

При определении сметной стоимости на основе показателей по объектам-аналогам необходимо сформировать соответствующий банк данных. С этой целью наиболее целесообразно использовать соответствующие объектные сметы (сметные расчеты). В объектной смете (Ф. 3) специально предусмотрена гр. 11 «Показатель единичной стоимости, руб.». В заголовке формы кроме показателей стоимости приводится расчетный измеритель единичной стоимости, для жилого дома обычно м 2общей площади квартир, может быть м 3строительного объема здания; указывается количество расчетных единиц.

Для объектов социальной инфраструктуры в качестве расчетного измерителя дополнительно используется показатель вместимости: на одного ученика в школах; на одно место в дошкольных образовательных учреждениях; на одно посещение в смену в поликлиниках; на одну койку в больницах и т. д.

При расчете стоимостных показателей следует учитывать их изменение во времени в связи с постоянным процессом инфляции. Поэтому банк данных целесообразно формировать в базисных ценах на 01.01.2000 г., применяя соответствующие индексы.

В монографии предлагается определять укрупненные нормативы сметной стоимости отдельно для строительно-монтажных работ и оборудования, так как темпы роста сметной стоимости строительно-монтажных работ примерно в два раза превышают рост стоимости оборудования.

, (3.10)

где С смр– сметная стоимость строительно-монтажных работ по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; С обор– сметная стоимость оборудования по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; J смр теки J обор тек– текущие индексы соответственно по строительно-монтажным работам и оборудованию; N – количество расчетных единицу, принятых в рассматриваемом проекте-аналоге.

Чтобы укрупненный показатель отражал полную стоимость строительства объекта-аналога, в его величине необходимо учесть: