Николай Мрочковский: Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

А в случае, если вы купленную квартиру выгодно сдали в аренду (об этом пойдет речь далее), то через год вы получите рост своей инвестиции + арендную плату за этот период.

Почему стоит заниматься инвестированием

Есть масса способов инвестирования в разные активы. Почему стоит выбирать именно недвижимость?

Есть несколько ключевых моментов:

1. Недвижимость почти всегда растет в цене

1. Стабильный пассивныйденежный поток

2. Можно получить деньги под залог объекта

3. Не требует активного участия

4. Легко передать детям

5. Один раз сделал – актив на всю жизнь

Остановимся на этих пунктах подробнее.

1. Недвижимость растет в цене

Тут сразу поправка – при условии, что мы ее правильно выбираем. Не любая недвижимость вырастает в цене. Более того, в период кризиса дорогая недвижимость (бизнес-класса и элитная) проседает очень существенно.

Но недвижимость в эконом-сегменте таким провалам практически не подвержена. Именно поэтому мы в первую очередь инвестируем в объекты эконом-класса.

2. Стабильный пассивный денежный поток

Главный плюс недвижимости как инвестиции в том, что мы можем купить ее, сдать в аренду и получать денежный поток, больше особо ничего не предпринимая. Либо вообще ничего не делать, передав все повседневные вопросы управляющей компании за 8-10 % от денежного потока.

В любом случае при минимуме активного участия получаем реально пассивный денежный поток. То, что очень редко можно найти в других активах.

3. Не требует активного участия

Ваша главная задача – вложиться на старте проекта (временем, деньгами, вниманием) и запустить проект. Но это однократное приложение усилий. Затем, когда объект заселен арендаторами, от вас практически не требуется временных затрат.

4. Можно получить деньги под залог объекта

Если у вас уже есть какая-то недвижимость, то вы можете ее использовать для того, чтобы быстро получить кучу дополнительных денег.

Потому что под залог недвижимости банки очень легко дают деньги, которые вы можете использовать, например, для покупки следующих объектов. Мы это делали многократно.

5. Легко передать детям

Кому-то актуально именно это. Активы, которые вы создаете в недвижимости, достаточно легко передать по наследству или подарить кому-то – например, родителям. В отличие, например, от бизнеса, передать который, как правило, крайне сложно.

Ни для кого не секрет, что в нашей стране нелегко прожить на одну пенсию. У нас есть довольно много примеров, когда инвесторы создавали актив специально для родителей, чтобы они были обеспечены стабильным пассивным доходом.

6. Один раз сделал – и актив на всю жизнь

Прекрасно, не правда ли?

Принцип инвестирования на примере

Прежде чем переходить к стратегиям, разберем на конкретном примере расчет по инвестированию. Крайне важно разобраться в главных принципах, прежде чем переходить к конкретным стратегиям.

Таблица 1. Таблица доходности

1. Стоимость.Покупаем квартиру в новостройке стоимостью 2 млн. 100 тыс. руб. В данном случае берем объект, у которого мы в ближайшее время получим ключи. (Это реальный пример. Объект находится в Подмосковье по Дмитровскому шоссе).

2. Первый взнос.Первый взнос по ипотеке – 15 % от 2 млн. 100 тыс. руб., т. е. 315 тыс. руб.

3. Соответственно, банкдает кредит в размере 2100 – 315 = 1785 тыс. руб. В данном примере он взят на максимальный срок под 14 % годовых.

4. На ремонтмы закладываем примерно 10 % от стоимости квартиры – 200 тыс. руб. Если вы грамотно делаете ремонт (об этом мы расскажем в соответствующей главе данной книги), этой суммы хватит, чтобы сделать нормальную квартиру. Стоимость ремонта зависит от площади. В данном примере площадь квартиры – 35,9—36 м 2. Естественно, от этого зависит количество материала, объем работ.

Но практически всегда вы можете уложиться в 10 % от стоимости объекта (это если ремонта нет вообще – голые бетонные стены). Хотя все вокруг вам будут говорить, что это невозможно, приводить примеры, когда они заплатили в 2–3 раза больше – не верьте. Мы многократно проверяли – при грамотном подходе к инвесторскому ремонту вы вполне уложитесь.

5. Личный капитал, 315+200 = 515 тыс. руб. Это та сумма, которую лично мы должны вложить в этот проект. Для простоты иллюстрации ключевых принципов сейчас опускаем небольшие дополнительные расходы на страховку, оформление сделки и т. д. Скомпенсируем это некоторым уменьшением доходной части.