Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

История Алексея Толкачева

Я родился и вырос в городе Уфа. Население – 1,5 миллиона человек. Первое прозрение по поводу недвижимости ко мне пришло, когда я учился в школе.

Рядом со школой начал строиться дом, и я как-то совершенно случайно узнал, что квартиры там стоят 400 000 рублей. После того как дом достроился, квартиры в нем стоили уже 1 500 000 руб. Тогда я впервые увидел, что можно на этом зарабатывать. Но не понимал, где взять такие деньги!

Второе прозрение ко мне пришло, когда я уже подрос и начал снимать квартиру. Дата оплаты за квартиру была для меня самая важная в жизни, потому что если я не оплачу, то останусь без жилья.

Каждый раз, когда приходила хозяйка квартиры за очередным месячным платежом, я думал о том, как ей повезло, и представлял себя на ее месте.

И даже представлял, что, например, у меня не одна квартира, которую я сдаю в аренду, а десять – и все они сдаются по хорошей цене. Тогда это были только мечты!

Затем я активно начал заниматься инвестированием в недвижимость уже более профессионально, используя различные стратегии «рычага», то есть с минимальным вложением своих собственных денег. И уже спустя полгода после начала инвестиционной деятельности в моих активах было четыре объекта недвижимости.

Три из которых – это новостройки, купленные в Подмосковье по цене 1,5–2 млн. рублей (естественно, я вложил лишь 10 % этой суммы). Каждый из этих объектов уже через 9 месяцев вырос примерно на 600–800 тысяч рублей.

И один объект – это загородный дом, поделенный на десять квартир-студий. После оплаты всех расходов по содержанию ипотеки, управлению и коммунальных расходов в сухом остатке с него остается порядка 95 000 рублей.

И это очень крутые ощущения, когда ты один раз проделываешь работу, создаешь актив – и далее он уже постоянно приносит тебе деньги. Рекомендую каждому испытать это чувство!

В этой главе мы разберем около 25 различных, наиболее доступных для большинства людей в России и СНГ, стратегий инвестирования в недвижимость.

Если мы покупаем квартиру в ипотеку и просто сдаем ее как есть – это выгодно или нет?

Как правило, не выгодно, потому что ипотечные выплаты будут превышать размер арендных платежей.

Но выход есть. Ответ прост: нужно квартиру «распилить» на студии – например, сделать три полноценных студии с санузлом и кухней и сдавать их отдельно.

Вот как это может выглядеть:

Рисунок 3. Пример «распиленной» двушки

Это одна из самых популярных и доступных стратегий, которую использует большинство наших учеников.

Давайте посчитаем разницу.

Таблица 2. Расчет доходности «распиленной» квартиры

Допустим, двухкомнатную без перепланировки можно сдать за 35 тыс. рублей (например, такие ставки в ближайшем Подмосковье – Химки, Одинцово, Реутов).

Тогда аренда однушек будет примерно 28–30 тыс. рублей, а студию можно сдать за 23–25 тыс. рублей.

Теперь посчитаем доход: в первом случае – 35 тыс. рублей, во втором – 69 тыс. рублей.

Таким образом, буквально на пустом месте доход вырастает в 1,5–2 раза.

Теперь учтем платежи по ипотеке. Допустим, они составляют 30 000 рублей в месяц.

В первом случаем мы будем работать почти в ноль. Во втором денежный поток будет в 8 раз больше!

При таком раскладе ипотека становится выгодной, платежи за аренду будут перекрывать ипотеку, и вы еще окажетесь в существенном плюсе.

Главное в этой стратегии – деление большого на несколько маленьких частей, то есть большие квартиры «разбивать» на маленькие студии.

Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.

Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.

Таблица 3. Объект Карины

Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.