Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Продолжая тему неоцененности проектов, нелишне было бы посмотреть на процесс ценообразования с другой стороны. Как девелопер определяет цены на свой товар, цены, по которым покупают квартиры или апартаменты инвесторы?

Когда я писал книгу в 2004 году, у застройщиков или работавших на них риелторов не было практически никаких аналитических инструментов, позволявших заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае застройщики заказывали отчёт в IRN и советовались с риелторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад и, конечно же, часто ошибались.

Рынок недвижимости до последнего времени был обделен такого рода аналитическими продуктами. На фондовом рынке с середины 90-х существует достаточное количество исследовательских программных инструментов (MetaStock, Amibroker и так далее), позволяющих проводить ретроспективный и прогнозный анализ, строить графики, диаграммы и даже моделировать отдельные рыночные ситуации. Примерно с 2016 года начали появляться компании, программные комплексы и сервисы, способные удовлетворить растущий, но неудовлетворенный спрос среди аналитиков рынка недвижимости.

Эти программные продукты в том числе позволяют девелоперам осознанно устанавливать цены на свой продукт (на старте продаж и далее). Многие застройщики пользуются аналитической системой bnMAP.pro (проект компании «Бест-Новострой»). Система позволяет девелоперам выяснить:

а) Цены продаж по объектам-конкурентам (экспонирование/факт), в том числе проследить историю изменений цен;

б) Темпы продаж, то есть выяснить количество ежемесячно выбывающих лотов у конкурентов для прогнозирования выручки;

в) Количество и объём оптовых сделок (переуступки на юридических и физических лиц), включая цены и размер дисконта к рознице;

г) Данные по продукту в объектах-аналогах (площади, высота потолков, наличие отделки и так далее);

д) Более двухсот подпараметров по любому проекту: от динамики цен на квартиры конкретной комнатности до количества переносов сроков РВЭ на любую дату за последние пять лет.

Система является профессиональным инструментом, позволяющим застройщикам определить цену реализации правильно, не продешевить, но и не выставить запредельные значения, которые способны оттолкнуть покупателей. Я настоятельно советую инвесторам, планирующим инвестировать немалые деньги в тот или иной проект, не отставать от девелоперов и пользоваться аналитическим системами (той же bnMAP.pro). Один отчет по уже совершенным сделкам (в ретроспективе с указанием цен и площадей) в одном жилом комплексе стоит в настоящее время всего 1500 рублей, но дает много «пищи для размышлений».

На основе данных bnMap, кстати, был создан сервис Dombook, платформа для продаж новостроек для частных риелторов, инвесторов и небольших агентств. Подобных платформ на рынке уже немало, но вот как раз аналитическая составляющая, наличие на карте всех без исключения новостроек и дружелюбный интерфейс выгодно отличает новое детище создателей bnMAP от других решений.

Без программного комплекса bnMap.pro профессиональные аналитики рынка недвижимости не то что «как без рук», а скорее даже «без мозгов». Именно данные, полученные с помощью bnMap.pro, позволяют достаточно точно прогнозировать будущее; я, конечно же, имею в виду будущие цены на недвижимость.

Прошу прощения читателя за эти небольшие отвлечения. Перехожу к главному: как правильно принять инвестиционное решение? Как выбрать объект для инвестиций? Чтобы процесс был эффективным, нужно соблюдать ряд правил. Я лично предлагаю следующий пошаговый план выбора проекта.

Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.

Здесь имеется в виду не любая аналитическая информация, а только та, которая проводится, по возможности, непредвзято. Не стоит, однако, усердствовать в изучении всего, что предлагается по интересующей инвестора тематике, – статьей, отчётов, постов в социальных сетях, стенограмм конференций, телепередач и так далее. Нужно иметь в виду, что больше всего недостоверной информации и лжепророчеств содержится в текстах о рынке жилой недвижимости. Именно здесь можно прочесть о том, что обвал цен случится буквально завтра; ипотечный пузырь надулся как никогда прежде; население обнищало до предела и не может позволить себе еду, не говоря уж о новостройках.

Почему это происходит? Мой ответ таков: основная задача журналистов (безусловно, не всех, но многих) – любой ценой привлечь внимание читающей публики. Поэтому прессе приходится изобретать всяческие уловки, чтобы удерживать аудиторию в постоянном напряжении. Иногда это похоже на сговор. Хотя негатив всегда привлекает людей намного больше, чем хорошие или нейтральные новости. Будучи сам владельцем телеграм-канала, я несколько раз проверял это: негативные новости чаще пересылаются и чаще удостаиваются перепостов, они привлекают новых подписчиков и обращают на себя внимание рекламодателей.