Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Количество инвесторов, как правило, колеблется вместе с показателями прироста цен на новостройки. Наибольшее количество спекулятивно настроенных покупателей появляется на рынке в период роста цен, а вот в периоды стагнации, когда рост цен на новостройки не превышает 6%, доля инвесторов в общем объёме сделок уменьшается до 5-6%.

Инвестиционный цикл спекулятивного проекта в сфере новостроек часто совпадает с этапами продажи застройщиком возводимого им проекта, что еще раз подтверждает связанность этих двух участников процесса, частного инвестора и девелопера.

Итак, четыре основных этапа:

1) Нулевой цикл (этап, предшествующий рытью котлована).

На этом этапе происходят сразу несколько важных событий:

а) Застройщик начинает собирать спрос от первых интересантов. Как правило, первые интересанты – это самые осведомленные и приближенные к девелоперу лица. Это могут быть родственники или друзья сотрудников компании-застройщика; покупатели, приведенные брокерами / риелторами / консультантами, сопровождавшими проект на этапе его разработки; профессиональные частные инвесторы, самостоятельно ищущие новые проекты для вложения денежных средств. В последнее время информация о готовящихся к реализации проектах просачивается через ряд телеграм-каналов (в том числе и мой, @atsogoev), поэтому некоторые девелоперы начинают получать обращения от потенциальных покупателей буквально сразу после покупки площадки. Довольно часто девелопер не уверен в выставленных ценах и «прощупывает» рынок, поэтому этап первого общения с покупателями помогает застройщику определиться, не продешевил ли он или не слишком ли «задрал» цены.

б) Начало бронирования или контрактации. В большинстве случаев на нулевом цикле застройщик еще не обладает заключением о соответствии и разрешением на строительство, то есть документами, дающими ему право привлекать денежные средства частных лиц. При этом у некоторых застройщиков желание привлекать деньги уже на этом этапе присутствует, а иногда это просто необходимо. В этой ситуации первым покупателям застройщик предлагает различные варианты финансирования инвестиции: платная бронь (до 20% от стоимости сделки), предварительный договор долевого участия в строительстве (до 100% от суммы сделки), договор купли-продажи будущей вещи (до 100% от суммы сделки), договор инвестирования (до 100% от суммы сделки, но подходит только для юридических лиц) и прочие подобные «схемы». Все эти варианты противоречат духу и букве действующего законодательства о долевом строительстве, частично могут противоречить Гражданскому Кодексу и влекут очевидные риски для инвесторов. Тем не менее, находится значительное количество желающих заключить вышеперечисленные соглашения, ведь в награду за риск застройщик обеспечивает инвестору «интересную» цену входа в проект. При этом инвестору рано успокаиваться: в 2020-2021 годах часто можно было слышать о расторжении всех этих договоров, возврате денег и корректировке девелоперами цен (увы, по направлению вверх). Некоторые застройщики, не нуждающиеся в «быстрых деньгах» или опасающиеся репутационного ущерба, начинают собирать спрос (регистрируют потенциальных покупателей) ещё на этапе нулевого цикла, перенося контрактацию на последующие этапы.

2) Официальный старт продаж и начало строительно-монтажных работ. После сообщения о старте продаж для многих застройщиков наступает «момент истины». Выставленные ими цены должны пройти проверку у покупателей. В 2020-2021 году инвесторы практически во всех случаях заставляли застройщиков по несколько раз пересматривать цены: спрос был очень большой. Очень многие инвесторы опасаются приобретать квартиры или апартаменты до официального старта по вышеописанным «схемам», поэтому значительная часть из них входит в проекты именно на старте. При этом ажиотаж был характерен только для периода конца 2020-начала 2021 годов, а в нормальной ситуации частные инвесторы вкладывают деньги в новостройки в первые несколько месяцев после старта продаж. Я лично оцениваю количество частных инвесторов, вложивших деньги в проекты московских девелоперов на старте продаж в начале 2021 года, в 27-35% от общего количества покупателей. Как правило, девелоперы не предоставляли частным инвесторам каких-либо скидок или дисконтов, поэтому инвесторам приходилось приобретать недвижимость по официально установленным ценам. С другой стороны, на этапе старта продаж инвесторы уже могут заключать договоры долевого участия по форме 214-ФЗ с применением механизма эскроу, что минимизирует риски.