Артём Цогоев - Как инвестировать в недвижимость

Состоятельные клиенты инвестируют не все 100% от своих денежных средств, сосредоточенных на их счетах в банках, а всего 38%. При этом российские богачи подтверждают готовность увеличения своего инвестиционного портфеля до 50%. Ранее представители почти всех крупных банков, работающих с состоятельными физическими лицами, утверждали, то у их клиентов «проснулся аппетит к риску».

При этом основным трендом в инвестиционных предпочтениях богатых россиян становится интерес к альтернативным инвестициям. Учитывая склонность состоятельных людей к валютным активам и инвестиционным продуктам с промежуточной доходностью, в топ предпочтений богачей выходят инвестиции в зарубежную рентную недвижимость. Руководитель подразделения SBER Private Banking Евгения Тюрикова вообще считает, что «в следующие три года мы увидим бум в альтернативных инвестициях и в непубличных активах».

Недвижимость (в любой форме) относится к классу альтернативных инвестиций. Кроме того, рентная, то есть приносящая доход, недвижимость наряду с гос. облигациями, наличными деньгами и золотом является одним из признанных в мире защитных активов. Поэтому любая неопределенность в экономике, волнения на финансовых рынках, побуждают инвесторов инвестировать в старомодный, инертный и неэффективный рынок недвижимости.

Именно об инвестициях в недвижимость во всём многообразии её форм идет речь в этой книге.

Первая книга «Как инвестировать в недвижимость» (2004 год) максимально подробно осветила вопрос вложения денежных средств в жилую недвижимость, иными словами, я как мог подробно изложил, как спекулировать на перепродаже московских новостроек.

С тех пор многое изменилось. Я описывал рынок, который существовал в рамках действовавшего на тот момент Гражданского Кодекса РФ. Новостройки продавались по совершенно разным, в том числе и «серым» схемам (векселя, коммандитные товарищества и прочая экзотика); ответственность застройщиков была минимальна, риск инвесторов – максимален. При этом спрос на новое жильё был огромным, квартиры в новостройках оформлялись в «газелях» и строительных вагончиках, ипотечного кредитования практически не было, а измеряемые исключительно в долларах цены росли в геометрической прогрессии.

Первые банкротства застройщиков, сопровождавшиеся появлением первых обманутых дольщиков, вынудили законодателей упорядочивать правоотношения в сфере строительства жилья. В декабре 2004 года был принят 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», породивший термин ДДУ, то есть договор долевого участия в строительстве. Деятельность по привлечению застройщиками средств частных лиц была более-менее формализована, что, однако, не уберегло рынок жилой недвижимости от громких историй строительных пирамид и управляемых банкротств. «Социальная инициатива» (крах в 2006 году), «Корпорация ВНЛ» (2009 год), «СУ-155» (2015 год), Urban Group (2018 год) – я перечислил названия компаний-застройщиков, которые не исполнили свои обязательства перед покупателями.

Крайней (но явно не последней) инициативой законодателя было введение системы эскроу-счетов, которая была своего рода реакцией на падение строительной пирамиды Urban Group. Основная суть эскроу состояла в привлечении в сектор строительства жилья банков (де-факто государственных банков, СБЕРа, ДОМ.РФ и ВТБ), которые должны были гарантировать покупателям достройку проинвестированных ими объектов. При этом я лично, будучи свидетелем и участником многих процессов, происходивших на рынке недвижимости, целиком и полностью приветствую эскроу как элемент отношений между застройщиком и инвестором.

Механизм эскроу стал своеобразным предохранительным клапаном для всех покупателей новостроек, в том числе для инвесторов. Риски покупок новостроек в связи с введением эскроу, по моему мнению, существенно снизились. К сожалению, элементарные законы инвестиций трактуют такую ситуацию однозначно: там, где нет риска, нет и доходности. Как известно, есть прямая зависимость между этими двумя параметрами.

Но, несмотря на все изменения законодательства, банкротства игроков рынка, перманентные затягивания хода строительства, экроу-реальность и прочие негативные с инвестиционной точки зрения факторы, идея покупки квартиры на этапе котлована и перепродажи на стадии сдачи в эксплуатацию жива и здравствует. Более того, я вынужден констатировать, что за прошедшие годы вложение средств в новостройки осталось единственным понятным и доступным населению способом инвестирования средств.