Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Имею две квартиры в панельных домах (параметры прилагаются – прим. авт.) и хочу, не продавая их, расселить под себя 3—4-комнатную коммуналку в доме с лифтом, предложив жильцам мою площадь, при этом, естественно, что-то докупив или доплатив. Как осуществить такие планы на практике?

Решить указанную проблему с минимальными финансовыми потерями можно, расселив «под себя» (самостоятельно или с помощью риэлторов) коммунальную квартиру в «сталинском», «суперсталинском» или «доходном» доме (подробнее об этом см. главу 1.1). Давайте наметим основные этапы этого многотрудного процесса:

• определение параметров квартиры;

• организация рекламной кампании;

• работа с жильцами выбранной коммуналки;

• подбор «маленьких» квартир для жильцов;

• оформление сделки.

Итак, рассмотрим эти этапы подробнее.

1. Определение параметров квартиры.

Коммуналки обычно присутствуют в шести основных категориях домов: 1А1; 1Б1; 1Б2; 2A2; 2A1 (подробнее см. главу 1.1). Конечно, первые три из указанных намного лучше, но по ним уже в течение 15–20 лет плотно работали риэлторы. Можно, конечно, поискать просто большие квартиры на разъезд (в которых проживает одна семья), однако в последнем случае требования жильцов окажутся, безусловно, выше и расселение (разъезд) обойдется Вам дороже.

В домах рассматриваемых категорий квартиры, естественно, отличаются по площади, и профессиональные риэлторы классифицируют их на пять основных групп: от малых до уникальных (см. таблицу 3.6.3).

Площадь в этой таблице указывается не общая, а жилая,т. е. суммарная по всем комнатам (лицевым счетам). Больше всего в Москве «средних» и «стандартных» квартир, и именно на их параметры стоит ориентироваться в первую очередь.

Таблица 3.6.3

КЛАССИФИКАЦИЯ КВАРТИР НА РАЗЪЕЗД В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ СУММАРНОЙ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ, М 2

Большую роль в успешном подборе варианта играет местоположение дома, ведь при проведении расселения Вам преимущественно придется вести «адресную» рекламную кампанию именно в том районе, который Вы выбрали. Поэтому заранее «присмотритесь» к тем домам, где хотелось бы жить, изучив их достоинства и недостатки, причем на перспективу (например, в Москве многие обеспеченные люди в 1992–1996 гг. купили дорогие квартиры в зданиях, под окнами которых впоследствии было построено Третье транспортное кольцо). Выбрав таким образом тип квартиры, дома и район, нужно переходить к практическим действиям – запуску рекламы на поиск конкретных вариантов.

2. Организация рекламной кампании.

Этот этап работы лучше поручить агентству недвижимости, офис которого находится в выбранном Вами районе: каждая риэлторская фирма ведет «работу по территориям», т. е. находит жильцов коммунальных квартир через домоуправления, полицию, а также «инициативников». Если Вы хотите провести рекламу самостоятельно, то лучше всего задействовать следующие ее виды: адресная расклейка по подъездам выбранных домов; рассылка в почтовые ящики и особенно в двери коммунальных квартир; обратная реклама путем считывания объявлений в базах: в Москве лучше использовать ЦИАН и АВИТО, включая и предложения по продаже комнат; частная реклама по территориям: домоуправления, участковые, старшие по подъездам или даже старушки на лавочках. Можно также использовать и электронную систему поиска: на радиорынках Вы покупаете базу данных «адрес по телефону, телефон по адресу» (в Москве – МГТС) и задаете критерий поиска «по домам» (например, Вам надо узнать, сколько коммуналок осталось в доме по адресу: Москва, Ломоносовский проспект, 14). База выводит на экран данные, в каких квартирах этого дома установлен телефон коллективного пользования (КЖ – коммунальное жилье) и его номер. Единственный недостаток этого способа заключается в том, что аналогичные действия уже много раз до Вас проделывали профессиональные риэлторы. Практика работы агентств показала, что вышеуказанные виды рекламы позволяют найти в среднем 2–3 варианта с 4-5-подъездного 8—9-этажного «сталинского» дома, а в дорогих районах (центр и престижные проспекты) – еще меньше, ведь все «сливки» там уже давно сняты профессионалами. Возможно, Вам попадутся просто «квартиры на разъезд» (об этом см. выше), однако эффективность работы с ними, безусловно, ниже.