Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Отселять Вашего сильного доминирующего соседа лучше первым. Далее успех обеспечен.

Как определить, за сколько можно продать расселяемую коммуналку? (исходные данные прилагаются) Ведь покупатель не может в нее въехать после уплаты сразу.

Давайте рассчитаем «экономику» расселения на приведенном в вопросе примере: Расселяется 4-комнатная коммунальная квартира, в которой имеется 3 лицевых счета и проживают 7 человек (1 чел. – в комнате 15 кв. м, 2 чел. – в комнате 22 кв. м, 4 чел. – в двух смежных комнатах 18+18 кв. м). Дом «сталинский», 8-этажный, кирпичный (категории 1), расположен по адресу: Санкт-Петербург, метро Московская, ул. Варшавская, дом 56. Коммуналка находится на 6-м этаже. Квартира не приватизирована. Общая площадь – 106 кв. м, жилая – 73 кв. м, кухня – 10 кв. м. Согласованные запросы жильцов таковы:

1. Хозяина комнаты 15 кв. м устраивает любая квартира, кроме «гостинки», но только в северных районах города (Коломяги, Озерки, Шувалово) – там живут его родственники.

2. Жильцы из комнаты 22 кв. м согласны как минимум на хорошую однокомнатную квартиру с кухней от 8 кв. м в близлежащих районах – например, Парк Победы, Дачное, Купчино.

3. Соседи, занимающие две комнаты по 18 кв. м, сформулировали свои требования так: 2-комнатная квартира, обязательно лифт, кухню можно 6–7 кв. м, не далее трех станций метро от центра, кроме северо-восточного направления.

Таблица 3.6.1

Ваша задача – назвать цену за эту квартиру для потенциального покупателя. Казалось бы, проблем нет, давайте оценим ее по методике, изложенной в главе 1. В результате получается приблизительно 13 900 тыс. руб. (таблица 3.6.1).

Стоп, уважаемые жильцы, по методике оценки «на продажу» подразумевается, что потенциальный хозяин, осмотрев Вашу квартиру и согласившись с ценой 13 900 тыс. руб., может купить и оформить ее за 3–4 недели. В нашем же случае это не так – покупателю придется ждать 3–4 месяца, чтобы въехать в желаемые апартаменты – этим и отличается расселение от покупки. Поэтому, вполне естественно, цена должна быть ниже – ее-то и выводят, составляя бюджет расселения. Его данные по нашему варианту сведены в таблице 3.6.2.

Давайте разберемся с заполнением таблицы поэтапно.

1. Занесите в колонки «Тип квартиры», «Категория дома» и «Районы» требования жильцов со всех лицевых счетов (в нашем случае – с трех). Цифро-буквенные обозначения категорий домов (3; 2А1; 2) подробно расшифрованы в главе 1, цифра 3 («хрущевка») обозначает, что хозяин первого лицевого счета по условиям примера согласен на любой тип дома («хрущевки», естественно, дешевле всего).

2. Заранее купите свежий номер газеты «ИРР» или «Недвижимость и цены» (или зайдите на соответствующие сайты типа realty.yandex.ru). По ней найдите цены на необходимые жильцам квартиры в соответствующих районах (если соседи «широко» задали район – подбирайте самые дешевые, например, условиям «три станции метро от центра, кроме Северо-Востока» дешевле всего соответствует станция «Проспект Большевиков»). Занесите полученные данные в графу «Бюджет расселения».

Таблица 3.6.2

ПРИМЕР СОСТАВЛЕНИЯ БЮДЖЕТА РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ

3. Сложите цифры, полученные по предыдущему пункту (в нашем случае: 3,36 + 4,38 + 4,72 = 12,46 млн руб.). У Вас получится строка «Итого жильцам на покупку квартир».

4. Добавьте сумму (из расчета 25–40 тыс. руб. за кв. м общей площади квартиры, в нашем случае 700 тыс. руб.) на оплату труда «инициативника», т. е. в свой карман, или в качестве гонорара риэлторскому агентству (частному маклеру), если обратитесь к ним.

5. Потенциальный будущий хозяин, если он честно хочет совершить сделку, всегда станет торговаться – поэтому заранее сделайте надбавку «на торг» (в среднем 100–200 тыс. руб., в нашем случае – 140 тыс. руб., чтобы округлить общую сумму до 12,9 млн руб.).

6. Сложите все полученные цифры (12,46 + 0,3 + 0,14 = 12,9 млн руб.). За эту сумму расселяемая квартира выставляется в рекламную кампанию.

7. Проверьте себя: полученная цена (12,9 млн руб.) должна быть всегда меньше, чем стоимость по оценочному листу (таблица 3.6.1 – 13,9 млн руб.).

8. Колонки «Покупка сразу» и «Покупка по частям» подробнее рассмотрены в вопросе 3.6.1.

Иногда на практике случается, что стоимость, полученная в результате составления бюджета расселения, очень низкая (меньше «продажной» цены, полученной по таблице 3.6.1, на 20 % и более). В этом случае необходимо еще раз провести указанный расчет, а в случае затруднений обратиться к профессиональному оценщику.