Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Например, такая ситуация: риэлторская ф ирма по договору найма жилого помещения с физическим лицом использует помещение под офис. Может ли фирма учесть произведенные расходы по оплате аренды помещения при расчете налога на прибыль? Нужно ли удерживать НДФЛ с выплат арендодателю?

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13 %. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Во избежание повторного начисления налога организацией предпринимателю следует представить арендатору документ, подтверждающий регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговом органе. Исчисленная и подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога отражается в налоговой декларации, которая должна быть представлена индивидуальным предпринимателем в налоговый орган по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. [8]

Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (подп. 2 п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.

Согласно ст. 252 НК РФ расход, произведенный фирмой, должен быть:

1) обоснованным (под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме);

2) документально подтвержденным (под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации);

3) произведенным для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы фирмы на аренду офиса, безусловно, можно признать обоснованными и имеющими стоимость, выраженную в денежной форме.

Офис снимается фирмой для того, чтобы в нем осуществлять деятельность, направленную, согласно уставным документам предприятия, на извлечение дохода. Поэтому расходы на аренду офиса можно считать произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В вопросе указано, что между фирмой-нанимателем и физическим лицом – наймодателем заключен договор найма жилого помещения (квартиры) под производственное помещение (офис). Согласно ЖК РФ предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Статья 168 ГК РФ трактует это как ничтожную сделку, что делает такой договор недействительным. Поэтому расходы по такому договору признаются документально неподтвержденными, а значит – не способными уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль фирмы.

Для того чтобы на величину таких расходов можно было уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, квартиру физического лица-наймодателя необходимо перевести в нежилой фонд, что возможно согласно ЖК РФ.