Андрей Батяев - Справочник риэлтора

При определении объекта в качестве недвижимого имущества, также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена.

В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости.

Критерий технического предназначения объекта. Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.

Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения» и ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».

В соответствии с ГОСТ 25957-83 мобильные здания и сооружения (которые в соответствии с указанными ГОСТами могут быть и двухэтажными) предназначены для передислокации, имеют ходовую часть и должны быть передислоцированы не менее определенного количества раз, предназначены для перемещения изначально и объектами недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.

Также не являются объектами недвижимости тонары, которые, как правило, постоянно расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для перемещения (хотя и не самостоятельного).

Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из доказательств того, что данный объект является недвижимостью. Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения, так же может служить одним из критериев определения имущества как движимого или недвижимого.

Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Объект строительства как до, так и после прекращения договора строительного подряда должен относиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего договора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора».

Из материалов дела, приведенного в Информационном письме ВАС РФ от 24.01.2000 г., следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объектом недвижимости».

В п. 21 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке».

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение. Объект незавершенного строительства являлся вкладом заказчика в договор простого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав незавершенное строительство другому лицу.

Далее суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).