Андрей Батяев - Справочник риэлтора

По нашему мнению, в целях защиты прав всех дольщиков под предъявлением требований следует понимать возбуждение исполнительного производства. Соответственно участники долевого строительства, предъявившие свои требования застройщику или уже инициировавшие судебный процесс, но не предъявившие исполнительный лист до проведения торгов, имеют право на получение денежных средств через депозит нотариуса. Исходя из этого не совсем понятно, обязаны ли банки-залогодержатели выполнять данную правовую норму (нести солидарную ответственность) и как она будет реализована в случае ее неисполнения?

Проанализированные выше положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на предмет залога, не дают ответа на один из самых главных вопросов: как реализация не завершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

Рассмотрим такой случай из практики. Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно. Допустим, дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их пользование.

По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков, так как строительство объекта ведется с периодическим приостановлением, остальные же участники долевого строительства решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Далее, торги были проведены успешно, и не завершенный строительством многоквартирный дом был приобретен другой строительной организацией.

Новый владелец «незавершенки», естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не пожелали расторгнуть договор. Из этого вытекает, что с момента регистрации не завершенного строительством жилого дома за другим застройщиком действующие договоры об участии в долевом строительстве автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора – просрочивший застройщик не имеет возможности передать дольщикам определенные в договорах жилые помещения.

В связи с данным фактом дольщики имеют только право потребовать от прежнего застройщика возврата выплаченных денежных сумм по договору с начисленными процентами. Причем реализация этого права путем повторного обращения взыскания на не завершенный строительством многоквартирный дом уже становится невозможной, так как согласно ст. 352 ГК РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества право залога на него прекращается.

Из рассмотренной выше ситуации можно сделать следующий вывод. В случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на не завершенный строительством жилой дом другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.

В процессе строительства домов у риэлторских фирм может возникать не мало и других проблем. К примеру, одна из сторон станет ненадлежащее исполнять свои обязательства, риэлторская фирма, основываясь на правоотношениях строительного подряда начнет предъявлять свои требования, а противоположная сторона станет утверждать, что между ними правоотношения простого товарищества. Количество споров, связанных с договорами на участие в строительстве, увеличивается с каждым годом. Отметим, договор строительного подряда – не единственный вид договора, востребованный практикой. Довольно часто субъекты права заключают либо договор простого товарищества, либо иные виды договоров, как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ. Основные вопросы правовой оценки указанных выше договоров комментирует судья ВАС РФ, заслуженный юрист РФ Галина Иосифовна Сухова.

Инвестирование средств в строительство требует проработанности правовых механизмов. Договоры, экономическим содержанием которых является объединение имущественных средств с целью получения в собственность объекта недвижимости или его части, несмотря на их многообразие, можно разделить на две большие группы.