Андрей Батяев - Справочник риэлтора

Законам установлены существенные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако введение новых требований к застройщику почти наверняка скажется на стоимости объектов строительства – и не в меньшую сторону. Что в свою очередь может стать причиной образования у клиента «упущенной» выгоды.

Другим не менее интересным вариантом оформления правоотношений сторон при строительстве жилого комплекса, является ипотека. Сейчас в большинстве литературы на жилищную тему активно исследуется данный вопрос, поэтому, мы в рамках настоящей книги не станем излишне углубляться в правовые основы данных правоотношений, а рассмотрим наиболее спорные вопросы и нововведения законодателя, внесенных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Анализируя нормы Закона нельзя не отметить, что целый ряд гражданско-правовых институтов получил новое содержание. Согласно п. 6 ст. 13 до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, если недвижимое имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение строительной организацией денежных средств дольщиков допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем указанного имущества является банк;

2) от этого банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона.

Из данного положения вытекает, что, если застройщик имеет намерение осуществлять строительство жилых домов путем привлечения денежных средств по договорам долевого участия, определенные выше объекты недвижимого имущества могут быть переданы им в ипотеку в счет обеспечения своих обязательств только банку.

Таким образом, Закон практически исключает возможность для строительных организаций пользоваться заемными средствами «обычных» юридических лиц или предпринимателей, так как в большинстве случаев договоры займа заключаются под ипотеку незавершенных объектов недвижимости.

Закон определяет особенности обращения взыскания на предмет залога. Одной из них является следующая: при обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости застройщик и банк-залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по денежным обязательствам застройщика, вытекающим из договоров об участии в долевом строительстве. В обозначенной правовой норме (п. 3 ст. 14 Закона) интерес вызывает основание возникновения солидарной ответственности банка – обращение взыскания на предмет залога. Как известно, солидарная ответственность возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств основным должником.

В рассматриваемом же случае факт неисполнения обязательства застройщиком и возникновение обязанности банка-залогодержателя исполнить денежные требования дольщиков разделяет довольно длительный промежуток времени, так как обращение взыскания на предмет залога согласно ч. 1 ст. 14 Закона осуществляется через определенный период времени. Более того, для совершения самого юридического действия – обращения взыскания на недвижимое имущество – необходимо проведение судебного процесса, вступление решения суда в законную силу, возбуждение исполнительного производства и последующее проведение публичных торгов для реализации предмета залога.

Что понимать под «обращением взыскания на предмет залога», то есть как определить момент возникновения у банка солидарной ответственности, рассматриваемый Закон не раскрывает. Поэтому применять данное правило возможно только в совокупности с п. 4 ст. 15 Закона. Следовательно, моментом возникновения субсидиарной ответственности банка является отрицательный для дольщиков результат распределения денежных средств, вырученных от продажи недвижимого имущества.

Также необходимо отметить, что согласно содержанию рассмотренных выше правовых норм на банки-залогодержатели возлагается солидарная ответственность только по тем требованиям дольщиков, в отношении которых велось исполнительное производство. В связи с этим возникает вопрос: какими правами обладают те участники долевого строительства, кто заявил свои претензии в судебном порядке, но не успел «войти» в исполнительное производство до продажи имущества?

В силу п. 5 ст. 15 Закона подлежат зачислению в депозит нотариуса денежные средства, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Формулировка данного правила не позволяет определить, каким образом дольщики должны заявлять свои требования: предъявить их застройщику, обратиться с иском в суд или предъявить на исполнение в службу судебных приставов исполнительный лист.