Андрей Батяев - Справочник риэлтора

К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами гл. 37 ГК РФ.

Существенными условиями договора долевого строительства закон признает:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Серьезным новшеством данного вида договоров стало требование о его государственной регистрации. Причем такая регистрация будет производиться как минимум дважды: после заключения договора долевого строительства (с момента этой регистрации договор будет считаться заключенным) и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику долевого строительства (с этого момента возникает право собственности на объект долевого строительства).

В первом случае регистрация договора необходима для ограничения права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства. Во втором – государственная регистрация служит актом признания права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (квартиру в многоквартирном доме), производится по заявлению участника долевого строительства и документов, указанных в ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К тому же государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. С момента второй регистрации прекращаются права залога на застраиваемый земельный участок и возводимый объект.

Интересно, что согласно ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору долевого строительства так же подлежат государственной регистрации. Однако ни ГК РФ, ни указанным Законом не предусмотрен такой порядок, как, впрочем, и сама регистрация таких договоров и уступки прав требования.

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, была предусмотрена и нормами ст. 708 ГК РФ. Но последствия его просрочки регламентировались общими нормами ст. 405 ГК РФ. Статья же 6 Закона указывает, что в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Статья 8 Закона вводит обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Такая передача, как и прежде, осуществляется на основании акта приема-передачи.

Закон сохранил требование о гарантийном сроке для объекта долевого строительства, который устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, для регламентации договора долевого участия в строительстве законодатель позаимствовал основные нормы подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их особенностями нового вида гражданско-правовых договоров.