Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

Manche – insbesondere alleinstehende und ältere Wohneigentümer – schätzen die Kontaktmöglichkeiten zu ihren Nachbarn ebenso positiv ein wie den Wegfall von lästigen Arbeiten wie Treppenhausreinigung und Gartenpflege.

Im Rentenalter steigen nicht wenige ehemalige Einfamilienhauseigentümer auf eine Eigentumswohnung um. Sie verkaufen nach Auszug der Kinder oder Tod ihres Ehepartners das für sie zu groß gewordene Einfamilienhaus und verwenden den Veräußerungserlös für den Kauf einer komfortablen Eigentumswohnung mit fußläufig bestens erreichbaren Geschäften, Ämtern, Ärzten und Freizeiteinrichtungen.

Jüngere Wohneigentümer gehen nicht selten den umgekehrten Weg. Sie erwerben zunächst eine kleinere Eigentumswohnung und steigen bei Familienzuwachs auf ein Einfamilienhaus um. Den Vermögensüberschuss als Veräußerungserlös minus Restschulden verwenden sie dann als Eigenkapital zur Finanzierung des größeren Eigenheims.

Den Weg zum Eigenheim über einen Mietoder Optionskauf sollten Sie auf jeden Fall vermeiden.

Beim klassischen Mietkauf werden Sie zunächst Mieter, schließen aber gleichzeitig einen Kaufvertrag mit einem festen Kaufpreis und einem festen Kauftermin für den Erwerb des zunächst nur gemieteten Eigenheims. Die gezahlten Mieten werden auf den Kaufpreis angerechnet. Allerdings binden Sie sich sehr früh an ein Eigenheim, das Ihnen möglicherweise zehn Jahre lang noch gar nicht gehört. In der Zwischenzeit können die Zinssätze für das Baugeld stark steigen. Außerdem bleiben Sie rechtlich jahrelang Mieter und können die nur gemietete Wohnimmobilie nicht nach Ihren Wünschen gestalten. Aus der vertraglichen Verpflichtung zum Kauf kommen Sie andererseits nicht ohne Weiteres heraus.

Beim Optionskauf wird Ihnen nur eine Option auf den Erwerb eines Eigenheims angeboten, falls Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Meist müssen Sie zunächst Genossenschaftsanteile zeichnen und als Mieter neben der Miete noch eine Ansparrate über 25 Jahre zahlen.

Dieses Optionskaufmodell läuft allzu oft ins Leere. Warnungen vor einzelnen Anbietern sind immer wieder in Finanztest zu lesen. So hat Finanztest bereits im Jahr 2006 vor dem GenoKonzept der Wohnungsbaugenossenschaft Genotec eG gewarnt. Die im Jahr 2002 gegründete Genotec hatte erst Anfang 2007 das erste Eigenheim einem Optionskäufer zur Verfügung gestellt.

Die sogenannte „dritte Wohnlösung“ (Optionskauf statt Miete oder Kauf) wurde auch Opfer der anhaltenden Niedrigzinsphase. Um überhaupt noch Interessenten für den Optionskauf zu gewinnen, wurde die anfängliche Festmiete von 4,5 Prozent des bereits vorher festgelegten Kaufpreises für ein gemietetes Eigenheim auf 2,95 Prozent gesenkt.

Da aber zusätzlich noch Ansparraten von 2 Prozent des nach Abzug des Eigenkapitals verbleibenden Restkapitals über 25 Jahre lang verlangt wurden, war eine zinsgünstige Bankfinanzierung für den Kauf eines Eigenheims diesem Optionskauf deutlich überlegen. Inzwischen hat die Genotec eG den Vertrieb ihres Optionskaufmodells über die Genotrade eK ganz eingestellt.

So attraktiv manche Anbieter ihre Optionskaufmodelle schnüren und in der Werbung anpreisen: Der klassische Kauf mit einer üblichen Bankfinanzierung ist im Ergebnis einem Mietoder Optionskauf ohne Bankschulden überlegen und birgt deutlich weniger Risiken. Dies gilt vor allem für Niedrigzinsphasen, wie wir sie derzeit erleben.

Wie viele private Vermieter von Eigentumswohnungen es tatsächlich gibt, kann nur grob geschätzt werden. Zwei Drittel der über vier Millionen vermieteten Eigentumswohnungen werden privaten Wohnungseigentümern gehören. Das übrige Drittel entfällt auf städtische oder private Wohnungsunternehmen.

„Eine vermietete Immobilie muss sich rechnen lassen“, lautet der gängige Spruch unter erfahrenen Investoren. In einer Niedrigzinsphase mit bislang nicht gekannten tiefen Zinssätzen für Hypothekendarlehen und steigenden Wohnungsmieten gelingt dies immer mehr privaten Kapitalanlegern. Wer richtig rechnen will und kann, sollte den Leitspruch „Von der Miete zur Rendite“ beherzigen.

Wer eine Kapitalanlage in Immobilien sucht, kann grundsätzlich zwischen der Direktanlage in vermietete Objekte und der indirekten Beteiligung wählen. Der Regelfall ist die Direktanlage, bei der der Käufer eine einzelne Immobilie erwirbt. Bei der indirekten Anlage hingegen beteiligt er sich an Fonds oder kauft Aktien.

Eine ganze Palette von Anlageformen lassen sich daher bei Mietimmobilien unterscheiden.

ANLAGEFORMEN FÜR MIETOBJEKTE Direkt in Immobilien investieren oder indirekt über Beteiligungen – das ist die Frage.

Direkte Beteiligung (Direktanlage)

Vermietete Eigentumswohnungen

Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser

Reine Mietwohnhäuser

Vermietete Wohn- und Geschäftshäuser

Vermietete Gewerbeimmobilien

Indirekte Beteiligung

Geschlossene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds

Immobilienaktien

Kleinkapitalanleger werden die Direktanlage in Mietwohnhäuser (auch als Miet-, Rendite- oder Renditehäuser bezeichnet) wegen der hohen Investitionssummen vermeiden. Für sie ist eine vermietete Eigentumswohnung die „Kapitalnlage des kleinen Mannes“.

Vermietete Eigentumswohnungen können je nach Wohnfläche, Lage, Zustand und Ausstattung schon für Summen zwischen 100 000 und 250 000 Euro erworben werden. Für vermietete Apartments aus zweiter Hand mit einer Wohnfläche von rund 30 Quadratmeter reichen eventuell auch fünfstellige Summen aus. Da vermietete Eigentumswohnungen in der Investitionspraxis von Fondsinitiatoren (geschlossene oder offene Immobilienfonds) oder Immobilien-Aktiengesellschaften keine oder nur eine unbedeutende Rolle spielen, befinden sie sich fast ausschließlich im Eigentum von privaten Kapitalanlegern.

Eine wachsende Anzahl von Kapitalanlegern erwirbt ganz bewusst eine vermietete Eigentumswohnung aus rein finanziellen Gründen. Wenn die Mieteinnahmen auch nach Abzug der nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten über den für mindestens zehn Jahre festgelegten Hypothekenzinsen liegen sollten, und dies auch bei einer zunächst nur mal theoretisch angenommenen Vollfinanzierung des Kaufpreises gelten würde, kann sich der Einstieg lohnen.

Die Gründe für die Vermietung einer Eigentumswohnung können aber auch ganz andere sein. Der eine Wohnungseigentümer ist durch beruflichen Wechsel und Umzug in eine weit entfernte Stadt gezwungen, seine bisher von ihm seit mehreren Jahren selbstgenutzte Wohnung zu vermieten. Ein übereilter Verkauf würde vermutlich zu finanziellen und steuerlichen Nachteilen führen, da die Bank eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für das gekündigte Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und das Finanzamt eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns wegen Verkaufs innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums verlangen. Die zumindest vorübergehende Vermietung ist dann eine gute Kompromisslösung.