Werner Siepe - Handbuch Eigentumswohnung

Jährliche Beträge für einen Wohn-Riester-Vertrag bis zur Höhe von 4 200 Euro bei einem Doppelverdiener-Ehepaar können mit Zulagen und zusätzlichen Steuerersparnissen gefördert werden. Werden die Riester-Beträge komplett zur Tilgung einer über 20 Jahre laufenden Eigenheimfinanzierung verwendet, und liegen die Zulagen einschließlich zusätzlicher Steuerersparnisse beispielsweise bei 30 Prozent des Riester-Betrags, kommen nach 20 Jahren rund 25 000 Euro für diese spezielle Eigenheimförderung zusammen.

Das auf einem fiktiven Wohnförderkonto angesammelte Riester-Guthaben wird allerdings mit 2 Prozent verzinst und muss in der Zeit ab der völligen Entschuldung des Eigenheims (spätestens zum 68. Geburtstag) bis zum 85. Lebensjahr Jahr für Jahr versteuert werden. Da aber der persönliche Steuersatz im Rentenalter erfahrungsgemäß relativ gering ist, fällt die Steuerbelastung kaum ins Gewicht. Sofern die beispielsweise auf 20 Jahre (Zeitraum vom 65. bis 85. Lebensjahr) verteilte maximal zu versteuernde Wohn-Riester-Rente zusammen mit anderen Alterseinkünften unter dem steuerlichen Grundfreibetrag liegt, sind überhaupt keine Steuern zu zahlen.

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, nennt vorzugsweise emotionale oder gar ideelle Gründe. Der eine will endlich sein eigener Herr sein und den Wunsch nach persönlicher Freiheit und Unabhängigkeit von seinem Vermieter verwirklichen. Die andere sucht für sich und ihre Familie ein eigenes Zuhause als Quelle von Sicherheit und Zufriedenheit. Nicht zu vergessen sind Sprichwörter wie „Eigener Herd ist Goldes wert“ und „My home is my castle“.

Das Eigenheim dient unbestritten auch zur privaten Altersvorsorge. Die Sparkassen beispielsweise werben mit dem Spruch, dass die eigenen vier Wände die einzige Altersvorsorge sind, in der man schon heute wohnen kann. Rein rationale Gründe für den Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung beziehen sich auf den Kostenvergleich für Eigentümer gegenüber Mietern nach dem Motto „Eigentum statt Miete“.

Bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung und einer ortsüblichen Nettokaltmiete von beispielsweise 7,50 Euro pro Quadratmeter im Monat müssen Sie als Mieter bereits 600 Euro netto an Ihren Vermieter zahlen. Hinzu kommen die Nebenkosten von beispielsweise 200 Euro, so dass Ihre Bruttowarmmiete auf 800 Euro steigt.

Die stark gesunkenen Baugeldzinsen machen es möglich, dass die monatliche Belastung für eine vom Eigentümer selbstgenutzte Eigentumswohnung durchaus unter die Mietkosten für eine gleich große Wohnung fallen kann. Zwar müssen Sie als Wohneigentümer im Gegensatz zum Mieter zusätzlich die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten tragen und diese im Geiste von der ersparten Nettokaltmiete in Höhe von 600 Euro abziehen. Nach Abzug einer Instandhaltungsrücklage von monatlich 80 Euro und Verwaltungskosten von 20 Euro verbleibt Ihnen aber immer noch ein Wohnvorteil von 500 Euro.

Sofern Sie es schaffen, eine zinsgünstige Finanzierung zu bekommen, die Sie nicht mehr als 500 Euro im Monat für Zins und Tilgung eines Hypothekendarlehens kostet, sind Sie gegenüber dem Mieter sofort im Vorteil. Das Sprichwort „Zins und Miete schlafen nicht“ weist Ihnen den richtigen Weg. Es kommt also insbesondere auf die monatliche Belastung für Zins und Tilgung an. Sofern diese beispielsweise insgesamt 5 Prozent eines Darlehens von 120 000 Euro ausmacht (1 Prozent Sollzins plus 4 Prozent Tilgung), läge Ihre Belastung genau bei 6 000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat.

Der Haken: Das angenommene Darlehen von 120 000 Euro wird zur Finanzierung einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung nicht ausreichen. Sofern die Gesamtkosten einschließlich Kaufnebenkosten beispielsweise 160 000 Euro (2 000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) betragen, müssten Sie noch 40 000 Euro Eigenkapital aufbringen.

Dennoch geht die Rechnung „Eigentum statt Miete“ auf Dauer zu Ihren Gunsten auf, wenn Sie den Wohnvorteil von 500 Euro mit der Summe aus zu zahlenden Hypothekenzinsen von anfangs 100 Euro und entgangenen Guthabenzinsen von beispielsweise 100 Euro vergleichen. Schließlich sorgt die anfängliche Tilgung von monatlich 400 Euro dafür, dass Ihre Eigenheimschulden im Laufe der Jahre immer mehr abnehmen und eines Tages vollständig zurückgezahlt sind.

Auf lange Sicht gilt daher: Zins schlägt Miete. Die anhaltende Niedrigzinsphase bietet Ihnen als Wohneigentümer sogar einen doppelten Vorteil: Sie profitieren einerseits von den niedrigen Hypothekenzinsen, die Sie an die Bank zahlen müssen. Andererseits entgehen Ihnen wegen der niedrigen Zinsen für Tagesoder Festgelder nur relativ geringe Guthabenzinsen für das in der Eigentumswohnung steckende Eigenkapital.

Seit Jahren bewegen sich die Bauzinsen auf einem historischen Tief. Die Europäische Zentralbank senkt den Leitzins, zu dem sich die Banken bei ihr Geld leihen können. Inzwischen liegt der Leitzins bei null Prozent oder ist sogar negativ. Das senkt die Kosten für Baugeld. Hypothekenzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung gibt es bei einigen Banken schon für deutlich unter 1 Prozent. Selbst Zinsbindungen über 20 Jahre liegen mitunter unter diesem Grenzwert.

Auf der anderen Seite bekommen Sparer kaum noch etwas. Sie sind wütend, da die Zinsen von Steuern und Inflation aufgefressen werden und sie dadurch sogar reale Verluste einfahren. Käufer von Immobilien, die jetzt ein Hypothekendarlehen aufnehmen, freuen sich dagegen über die rekordtiefen Baugeldzinsen. Des einen Leid ist wie immer des anderen Freud’.

Warum aber eine Eigentumswohnung, wenn sich der typische Traum vom Eigenheim auf ein frei stehendes Einfamilienhaus oder zumindest ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte richtet und dieser Traum angesichts historisch niedriger Baugeldzinsen sogar erfüllbar wäre? Die Antwort kennen Sie: Der Traum vom frei stehenden Einfamilienhaus platzt, weil die meisten potenziellen Hauseigentümer zu wenig Eigenkapital besitzen und die monatliche Belastung für Zins und Tilgung trotz Niedrigzinsphase zu hoch ausfallen würde. Als Alternative bleibt dann meist nur der Erwerb einer Eigentumswohnung.

Dies muss aber keineswegs die schlechtere Lösung oder gar ein „Eigenheim zweiter Klasse“ sein. Der folgende Faktencheck „Eigentumswohnung contra Einfamilienhaus“ (siehe unten) zeigt Ihnen, dass die selbstgenutzte Eigentumswohnung gegenüber dem selbstbewohnten Einfamilienhaus durchaus einige Vorteile aufweist.

Die Distanziertheit, mit der viele Menschen die selbstgenutzte Eigentumswohnung immer noch sehen, ist durchaus verständlich. Schließlich verfügen sie damit nur bedingt über ein „eigenes Reich“. Schon an der Wohnungstür endet ihr persönliches Sondereigentum. Alles, was im Gemeinschaftseigentum steht, müssen sie mit ihren Miteigentümern und Wohnungsnachbarn teilen. Die Eigentumswohnung wird daher abwertend auch als „Eigenheim auf der Etage“ bezeichnet.

Eigentumswohnung contra Einfamilienhaus

Vorteile einer Eigentumswohnung

Nachteile einer Eigentumswohnung

Weitaus größere Auswahl vor allem in Großstädten und Innenstadtbereichen, wo Einfamilienhäuser meist gar nicht mehr zu erwerben sind. Die zentrale Wohnlage bringt kurze Wege und Kostenersparnisse mit sich (zum Beispiel kann die Anschaffung eines Zweitwagens entfallen). Relativ niedrige Anschaffungskosten bei kleinen bis mittelgroßen Wohnungen und damit geringerer Kreditbedarf. Mehr Bequemlichkeit für die Eigentümer: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausinstandhaltung und -verwaltung werden von der professionellen Hausverwaltung in Auftrag gegeben. Mehr Flexibilität, da Vermietung oder Verkauf bei späterem Umstieg auf ein Einfamilienhaus leicht möglich ist. In der Regel kein Garten, der regelmäßig Arbeit macht und Geld kostet.

Geringere persönliche Freiheit, da Rücksichtnahme auf Wohnungsnachbarn und die Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Wohngefühl unterscheidet sich kaum von dem in einer Mietwohnung. Zusätzliche laufende Kosten für Hausmeister, Gartenpflege, Treppenreinigung und Hausverwaltung. Kompliziertes Wohnungseigentumsrecht mit Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und jährlichen Eigentümerversammlungen. In der Regel steht kein eigener Garten zur Verfügung. Mögliche Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern.

Eigentumswohnung oder Haus – das bleibt am Ende nicht nur aus finanziellen Gründen immer eine individuelle Entscheidung. Ihre Entscheidung dafür oder dagegen sollte vor allem von Ihren persönlichen Lebensumständen und Ihrer weiteren Lebensplanung abhängen.