Dr. Ulrich Janes - Gut beraten im Nachbarschaftsrecht

Das Wort „Nachbar“gibt es seit dem 8. Jahrhundert und bedeutet „Nahewohnender“, also der Mensch, der nebenan lebt. Dies können Eigentümer oder Mieter/Pächter von bebauten oder unbebauten Grundstücken sein, die nebeneinanderliegen; Eigentümer von Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, aber auch alle Bewohner eines Mehrfamilienhauses, unabhängig davon, ob dies nun reine Mietwohnhäuser sind oder Häuser, in denen Wohnungseigentümer und Mieter von vermieteten Eigentumswohnungen leben.

Wohnungsnachbarn (Mieter)

Nachbarn einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Wohnungseigentümer)

Hausnachbarn (Mieter)

Grundstücksnachbarn (Grundstückseigentümer)

Gewerbetreibende

Öffentliche Plätze oder Einrichtungen

Die Unterscheidung nach der Wohnsituation spielt juristisch eine ebenso große Rolle wie die Unterscheidung nach der Eigentumslage. Es ist ein Unterschied, ob Sie eine Wohnung in einem Mietshaus bewohnen oder ein alleinstehendes Haus. Verständlicherweise ist die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in einer Wohnanlage größer. Andererseits können Pflichten wie die Hausflurreinigung oder der Winterdienst unter den Bewohnern aufgeteilt werden. In einem Einfamilienhaus gibt es mehr Freiheiten, aber auch keine Möglichkeit, die Lasten oder Pflichten zu teilen.

Auch der rechtliche Status, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind, spielt eine Rolle. Ein Mieter kann selbst kaum die Rechte einer durch den Nachbarn verursachten Eigentumsverletzung geltend machen. Wohl kann er als Mieter den Eigentümer der eigenen Wohnung gegebenenfalls veranlassen, die Rechte auszuüben, die zu einer Beseitigung der Störung führen. Die Frage, wer gegen wen gegebenenfalls Ansprüche geltend machen oder in Anspruch genommen werden kann, betrifft die sogenannte Aktivoder Passivlegitimation. Aktivlegitimiert ist immer der- oder diejenige, der/die nach der gültigen Rechtslage Inhaber/in des eingeklagten Rechts ist. Passivlegitimiert ist der-/diejenige Beklagte, der/die aus dem eingeklagten Recht verpflichtet ist.

Kommt es zum Streit, ist zuerst eine Frage zu klären: Handelt es sich um einen Konflikt mit den oder wegen der Nachbarn?

Ein Streit kann zahlreiche Anlässehaben. Doch wer ist eigentlich der Gegner? Streitigkeiten zwischen Nachbarn sind alle Auseinandersetzungen, die sich direkt an den Nachbarn selbst richten. Sie erfordern eine direkte Kommunikation mit dem Nachbarn. Juristisch formuliert ist der Nachbar aktiv- oder passivlegitimiert. Er ist also der verantwortliche Träger von Rechten und Pflichten.

Bei den folgenden Streitigkeiten geht es oft um Probleme, die wegen der Nachbarschaft entstanden sind, bei denen aber nicht der Nachbar selbst, sondern die Behörden zuständig sind, um das Problem zu lösen.

So gilt es, beim Bau von Häusern, Garagen oder sonstigen Gebäuden neben den Bestimmungen des öffentlichen Baurechts unter anderem Abstandsflächen oder Fensterrechte zur Verhinderung von Verdunkelungen des Nachbargrundstücks zu beachten. Aber auch nach Errichtung der Bauwerke gibt es oft Ärger, etwa wegen der Gartengestaltung, wegen Bäumen und Sträuchern an der Grundstücksgrenze oder wegen Grillrauch, Rasenmäher- und Laubsaugerkrach.

Sportvereine in direkter Nachbarschaft können durch Geräusche, die bei der Ausübung des Sports selbst entstehen (zum Beispiel Tennis), oder durch Veranstaltungen mit Zuschauerlärm nerven. Selbst Kirchenläuten oder Kuhglocken stören manchen Anwohner.

In Mehrfamilienhäusern gibt es die meisten Auseinandersetzungen wegen Lärmbelästigungen durch Hausarbeit, Kinder, Haustiere, Musik und Feiern, lauten Streit oder auch Sex. Es gibt Streitigkeiten über die Durchführung der Hausordnung oder den Winterdienst.

Über all diese Fälle mussten Gerichte bereits in zivilrechtlichen Auseinandersetzungen entscheiden. Mehrfach sind Streitigkeiten unter Nachbarn aber auch schon derart eskaliert, dass dann Strafgerichte (öffentliches Recht) über Beleidigungen, Nötigungen, Körperverletzungen und sogar Todesfälle entscheiden mussten.

Die Unterscheidung zwischen den Vorschriften des privaten Rechts und des öffentlichen Rechts beeinflusst auch die Frage der zu beachtenden Vorschriften. In der Rechtsbeziehung zwischen Nachbarn gelten die Vorschriften des Zivilrechts.

Nur ein Teilder „normalen“ Beziehungen zwischen Nachbarn ist durch konkrete Gesetze geregelt, die dann aber die Rechte und Pflichten abschließend und ohne Ausnahme regeln.

So finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die grundsätzlichen Rechte eines Grundstückseigentümers und die Begrenzung des Grundstücks, die Rechte und Pflichten bei gefahrdrohenden Anlagen, drohendem Gebäudeeinsturz oder Grundstücksvertiefungen sowie die Rechte bei Pflanzen an der Grundstücksgrenze, Überbau, Notweg, Zäunen und sonstigen gemeinsamen Einrichtungen (§§ 903–924 BGB). Die genauen Maße der Grenzabstände von Gebäuden oder auch Pflanzen sind in den Bauordnungen, den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) und den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelt.

Für Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaften gibt es zusätzlich die zum Grundbuch hinterlegte Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die verbindlich für alle Mitglieder der Gemeinschaft deren Rechte und Pflichten zum Gemeinschaftseigentum regelt. Auch bestehen meist weitere Hausordnungen, die von der Gemeinschaft beschlossen wurden. Bei Mietwohnungen ergeben sich weiterhin Rechte und Verpflichtungen aus den jeweiligen Mietverträgen und der im Haus bestehenden Hausordnung, die der Vermieter aufgestellt hat.

Vieles ergibt sich aber auch aus dem sogenannten „nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis“. Dies bedeutet: Wegen der nahen Lebensverhältnisse besteht zwischen den Nachbarn eine Sonderbeziehung, die auf gegenseitiger Rücksichtnahme, Zuverlässigkeit und Aufrichtigkeit (Treu und Glauben) beruht (§ 242 BGB).

Die folgenden Beispiele geben Ihnen eine Einführung in die typischen Probleme im Bereich des Nachbarrechts. Nach jeder Falldarstellung werden Lösungsvorschläge unterbreitet. Danach folgt eine juristische Bewertung mit Hinweisen, wie das Recht bei der Durchsetzung der Lösung helfen kann. Zur besseren Übersicht wird zunächst wieder zwischen Fällen unterschieden, die unmittelbar zwischen Nachbarn zu Streitigkeiten führen und das Zivilrecht betreffen, und solchen, die mit Behörden zu tun haben und das öffentliche Recht ansprechen.