Martin Kühn - Augen auf beim Immo-Kauf

Die Kunst des richtigen Handelns

Oft werden Immobilieneigentümer in ihren Möglichkeiten durch die Baukosten limitiert. Deshalb muss man sich sehr wohl überlegen welche Ausgaben sinnvoll sind und es bedarf einer gewissen Weitsicht, um strategisch sinnvolle Entscheidungen treffen zu können. Hat man sich einmal dafür entschieden, alten- und behindertengerechte Wohnungsumbauten in Bestandsimmobilien vorzunehmen, gibt es drei Möglichkeiten vorzugehen. Diese zu kennen und sich für die richtige zu entscheiden, ist ein wesentlicher Grund warum einige Marktteilnehmer so viel Erfolg im Immobilienmarkt haben und andere eher weniger. Lassen Sie mich das am Beispiel des Eigentümers eines Mehrfamilienhauses mit rund 30 Wohnungen in der Innenstadt einer Metropole näher erläutern. Dieser möchte sich dem zunehmend steigenden Nachfragemarkt der älteren Mitmenschen anpassen und das Haus sanieren. Es bieten sich drei verschiedene Strategien an, um die Umbaumaßnahmen auf die Schiene zu setzen.

Variante 1:

Bei jeder freiwerden Wohnung könnte die Sanierung vorgenommen und nach alten- bzw. behindertengerechtem Umbau neu vermietet werden. Der Vorteil dieser Herangehensweise ist der, dass man von Mal zu Mal einer Sanierung des ganzen Hauses zeitnah näherkommt. Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass aufgrund der kurzen Leerstandzeiten Liquidität gespart wird; doch bei weiterer Betrachtung entstehen durch ständige Baustelleneinrichtung nebst der anfallenden Zeitaufwendungen und Bauendreinigungen von Gemeinschaftsflächen erhöhte Ausgaben. Nachteilig ist weiter die ständige Belästigung der im Haus wohnenden Mieter und ggf. zu erwartende Mietminderungen sowie leidende Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Innenhof ggf. auch Keller/Heizungsanlage) durch das ständige Bauen bzw. dem Handwerkertreiben.

Variante 2:

Ein anderes Extrem wäre das komplette Entmieten des Wohnhauses. Auf diese Weise könnte ohne Rücksicht auf Mieter frei geplant saniert werden, sei es luxuriös oder einfach. Die Nachteile dieser Variante sind natürlich die Liquidität für die Entmietung bzw. das Stellen von Ersatzwohnungen usw. sowie dem eventuellen Ärger mit Gemeinden aufgrund des temporären Entziehens dringend benötigten Wohnraums vom Markt.

Variante 3:

Ein eleganterer Mittelweg ist oft auch die Übergangsvermietung freiwerdender Wohnungen durch befristete Mietverträge. Auf diese Weise können dann „sinnvolle“ Auszüge über die Jahre zeitlich gut kombiniert werden. So können zum Beispiel zwei auf einer Etage befindlichen 140 qm Wohnungen mittelfristig durch dieses Vorgehen zeitgleich leer werden, was es dann möglich macht, die Grundrisse und Etagenaufteilung komplett zu erneuern. Mit dem so gewonnenen Freiraum können marktgerechte, kleinere Wohnungen geschaffen werden. Der zusätzliche Vorteil ist, dass keine nennenswerten bzw. unnötigen Leerstandzeiten entstehen und gleichzeitig werden Belästigungen durch die Baumaßnahmen im Vergleich zur Einzelsanierung deutlich reduziert.

Natürlich hat jedes Haus, jede Lage, jedes Eigentumsverhältnis seine eigene Gesamtsituation, für die man als erfolgreicher Immobilienunternehmer den passenden Weg finden muss. Doch wie die drei Varianten deutlich gemacht haben dürften, ist es an manchen Stellen durchaus von großem Vorteil einen Moment innezuhalten, um anschließend den viel besseren Weg zu beschreiten, als den üblichen oder eben der erst besten. Meine gesammelten Erfahrungen sowie die meiner zahlreichen Berufskollegen und Geschäftspartner sind zusammengefasst auf diesen Leitsatz herunterzubrechen: „Nach dem Erkennen des individuellen Bedarfs und dem gut durchdachten Planen sollte das Ergebnis bereits zu Beginn der Umsetzung absehbar sein“.

Metropolisierung

Bereits seit vielen Jahrzehnten ist ein weltweit anhaltender Prozess der Metropolisierung zu beobachten. Es sind insbesondere junge Leute, die die Vorzüge der Großstädte erleben und daran teilhaben wollen. Hierzu zählen aber nicht nur Faktoren wie Nachtleben, Vielfalt an Restaurants, Eventlocations, etc., sondern insbesondere interessante Jobangebote, welche in den Großstädten unserer Welt warten. So ist auch eine steigende Zahl von Unternehmen und Zuliefererfirmen zu beobachten, die sich in Großstädten und deren direkter Umgebung ansiedeln und diese beeinflussen. Gleichzeitig ist eine Abwanderung aus schwachen, ländlichen Regionen festzuhalten, die auch von Immobilienunternehmer registriert werden. Eine renditestarke Immobilie im Nirgendwo stellt leider ein großes Wagnis für den Immobilienunternehmer dar und zwar sowohl was dessen Zweitverwertung als auch die unzureichenden Sicherheiten betrifft.

Carsharing, Elektroantriebe und Co-Working

Für Immobilienunternehmer stellt das Carsharing eine zunehmend wichtige Größe dar. Warum dies für die Immobilienunternehmer von Interesse ist, erschließt sich nicht zwingend auf dem ersten Blick. Während Immobilien früher unbedingt eine Tiefgarage oder einen Innenhof mit Stellplätzen in den 1A Lagen brauchte, ist die neue Mobilität der Mieter für Standortentwicklungen und Entscheidungen ein wichtiger Faktor geworden. Diese sehr junge Branche ist bereits nach sehr kurzer Zeit mittlerweile in vielen Ländern und insbesondere in Deutschland ein nicht mehr wegzudenkender Markt geworden. Diese Entwicklung hat auch nachhaltige Konsequenzen für die Bewirtschaftung von Liegenschaften.

Der Bedarf an Autostellplätzen reduziert sich durch das vermehrte Nutzen von Carsharing und dieser Trend hat Konsequenzen für Liegenschaften, die sich einst nur schwer vermitteln ließen. Dank der neuen Nutzungskonzepte stehen diese heute deutlich besser dar. So sinkt zum Beispiel der Bedarf an Stellplätzen, die überwiegend zu den üblichen Bürozeiten gebraucht werden, wenn Autos sinnlos herumstehen während jemand acht Stunden im Büro sitzt.

Ansätze wie z.B. das Co-Working oder Officesharing wirken sich ebenfalls auf die Immobilienentwicklung aus, denn neben dem veränderten bzw. geringeren Parkplatzbedarf vieler Co-User (abhängig von Größe und Lage der Einheit) und Carsharing Kunden verändert sich auch die Nutzungsänderung, Flächengestaltung und so weiter. Insbesondere kleine Wohnungen für Singles mit ordentlichem Einkommen ermöglichen es, bei reduzierter Parkplatznachfrage eine zielgerichtete Immobilienentwicklung zu betreiben. Hinzu kommen jedoch auch die gesonderten Stellplätze der Carsharing Anbieter an prominenten Plätzen wie zum Beispiel neben großen Einkaufszentren.

Der verringerte Parkplatzbedarf wird jedoch durch andere Entwicklungstendenzen konterkariert, sei es durch den anhaltenden Zuzug in die Metropolen, durch die steigende Anzahl von Städtereisenden oder die Entstehung von Stellplätzen für Elektroautos. Da die Zahl der Elektroautos viel langsamer steigt als gedacht und Elektrostellplätze, die über Ladestationen verfügen, oftmals leer stehen und gleichzeitig für andere Fahrzeuge nicht zur Verfügung stehen, tragen diese zum Parkplatzmangel bei. Mit anderen Worten: In den extrem frequentierten Lagen der Innenstadt sind heute die Parkplätze genauso wichtig wie noch vor zehn Jahren.

Die Sicherheit in den Großstädten

Für einen Investor sind auch die weicheren Faktoren relevant. So betrachtet man die Sicherheitsentwicklung in einigen deutschen Großstädten mit Sorge und wägt Investitionen dort sehr viel kritischer ab als anderswo. Der Hintergrund ist schlicht die Sorge vor einer Abwärtsspirale, die in letzter Instanz dem Wachstum und somit auch die Preisentwicklung empfindlich stören könnte. Natürlich gibt es tolle Beispiele wie New York, die mit ihrer historischen Vergangenheit und Sicherheitsproblemen erst sehr viele Jahre stagnieren mussten, bevor man der Probleme Herr wurde und es mit dem Wachstum steil nach oben gehen konnte. Viele Metropolen haben deutliche Zweiklassengesellschaften und die dort entstehenden Problemviertel sind es, die nicht nur ein Stadtbild negativ prägen, sondern auch direkte Nachbarbezirke negativ beeinflussen.