José Ramón Modesto Alapont - Tierra y colonos

Las escrituras suelen estipular plazos de cesión de la tierra cortos. Lo más frecuente serán contratos de cuatro o seis años. Esto viene condicionado básicamente por las condiciones del cultivo, que establecen unas ciertas rotaciones que interesa respetar a propietario y colono. En el Hospital encontraremos en alguna ocasión contratos más largos, de ocho o diez años, ligados fundamentalmente a variaciones que se realizan en la parcela, como introducción de cultivos o mejoras en el riego, que precisan un plazo mayor para rentabilizarse o que son incentivadas con una permanencia superior a lo habitual sobre la tierra. Pero también pueden estar ligadas al pago de alguna deuda que trata de asegurarse con una mayor estancia sobre la parcela. También encontraremos contratos de dos años, mucho menos frecuentes, cuando el Hospital no considera que el colono o la renta sean óptimos y le interesa una relación más corta.

El plazo es importante porque fijaba la estancia mínima que los colonos podían permanecer en las tierras mientras cumplieran con el pago y era difícil de rescindir. Aun en el caso de deudas, los propietarios esperaban a terminar el plazo pactado para obligar a abandonar la tierra, porque la variabilidad de los cultivos, de las condiciones climáticas o del mercado permitía recuperar años de pérdidas con periodos de ganancias. Durante este plazo el contrato no vinculaba a los herederos en caso de muerte, lo que se ampliaba a las deudas. El heredero normalmente podía continuar en el arriendo, pero no estaba obligado. Los bienes dejados por el cultivador a su muerte sí respondían de las deudas que hubiera podido dejar. Cuando un heredero se mantenía en la parcela cargaba también con las deudas de su predecesor.

Acabado el plazo el colono no tenía derecho a continuar, pero si se mantenía en la parcela más de tres días sin oposición del propietario se consideraba prorrogado el contrato, que se mantenía con las mismas condiciones por un año más. En ese caso solía considerarse que el contrato era ahora verbal, pero en realidad era una continuación establecida verbalmente de un contrato anterior. Contratos escriturados y renovaciones verbales son frecuentemente dos formas de establecer la misma relación, que se alternaba según la conveniencia de los implicados. Pero no suponía condiciones de arrendamiento diferentes.

En el contrato se estipulaba la renta en una cantidad fija de dinero. La escritura establecía cuanto se pagaba, en qué plazos, a quién hacer el pago y en ocasiones incluso dónde, para evitar problemas de gestión y recaudación. Lo habitual era uno o dos plazos, según se pactara, que solía coincidir con Navidad, San Juan de junio o Todos Santos. Esta fecha de cobro venía condicionada por la costumbre local o por los cultivos mayoritarios, que tenían unas fechas habituales de recolección y venta que podían condicionar el pago. La reconducción no necesariamente obligaba a mantener la renta. Era habitual que propietarios y colonos decidieran continuar la relación modificando la renta tras un acuerdo verbal. Pero también era frecuente que los propietarios realizaran una nueva escritura de arrendamiento para consolidar públicamente una subida de la renta. En la práctica contratos escriturados y reconducciones se alternaban según los acuerdos de los implicados con una gran flexibilidad para modificar la renta. Esta práctica no suponía que legalmente el colono tuviera derecho a la permanencia en la parcela, el propietario podía hacer que la abandonase al final del contrato o cuando lo considerara si lo avisaba con la antelación suficiente. La ley establecía que el colono tenía derecho a un año de preaviso, pero era frecuente en los contratos renunciar al plazo anual y a cualquier otro privilegio que favoreciera a los cultivadores. El pago puntual de la renta no daba al colono ningún tipo de derecho legal y debía abandonar la tierra al finalizar el plazo.

La gran mayoría de los contratos en el caso del Hospital pactaban además en contra tres aspectos claves en los que la legislación de Partidas era favorable al colono. Primero, la renta era una cantidad fija y el contrato se realizaba a todo riesgo, por lo que el colono renunciaba a reducir la renta fuera cual fuese el motivo. No había causa posible por la que el colono tuviera derecho a rebajar la renta. La posible reducción quedaba a la libre decisión del propietario.

En segundo lugar, el Hospital siempre pactaba que no indemnizaría las mejoras realizadas en la finca, pero sí que podía pedir una compensación por los desperfectos según el dictamen de peritos. Esta condición, aunque está siempre establecida en las escrituras que firma el Hospital, no parece estar generalizada en todos los propietarios. [9]Con esta condición el Hospital, que tenía frecuentes problemas de liquidez, se aseguraba no tener que pagar mejoras que no promocionaba o tener que negociar en los casos de deudas con la valoración de las mejoras del colono, que podían alcanzar cifras de consideración. La condición le permitía eludir desembolsos que no hubiera decidido realizar, aunque sus colonos mejorasen la finca. Esta cláusula inicialmente desincentiva la inversión de los colonos, pues su esfuerzo económico no tiene compensación. En tercer lugar, la gran mayoría de los contratos prohíben expresamente el subarrendamiento sin el consentimiento previo del propietario. Con ello el dueño controla directamente el cultivador de la finca y no permite que esta supervisión sea trasladada a otro sin su conocimiento y autorización.

Los contratos podían tener muchas condiciones más. Pero estas son las que suelen aparecer en todos los contratos y las que caracterizan el marco general en el que quedaba establecida la relación. Según este marco, el arrendamiento salvaguarda claramente la propiedad de la tierra, obliga a un uso adecuado de la finca por parte del colono, garantiza una renta fija alejada de cualquier contingencia y obliga a mantener el valor de la propiedad, sin obligarse a recompensar las mejoras. Este marco es claramente favorable al Hospital, que se garantiza una renta sin asumir teóricamente ningún riesgo. Lo cual es importante, pues la agricultura es una actividad intrínsecamente arriesgada. Los dueños conseguían con los contratos establecer un sistema de relaciones particulares que quedaba incluso al margen de las normas establecidas por el poder público, hasta el punto que el arrendatario renunciaba explícitamente a algunos de los derechos que la legislación pudiera otorgarle. La función clara del contrato es establecer un control férreo del dueño sobre la libre disposición de la tierra.

Más adelante iremos desgranando dos aspectos que refl ejan importantes variaciones en los contratos, el control de los cultivos y las garantías de pago. Ambos aspectos son los que sufren más variaciones a lo largo del periodo estudiado y dependiendo de la localización de las fincas y los cultivos establecidos en las parcelas. Estas variaciones son muy significativas al tratarse de cambios de actuación de un mismo propietario y mostrarán que, junto a un marco general estable, el arrendamiento permitía una amplia adaptación a las variables condiciones en que se realizaba la cesión de la tierra.

Sin embargo, que los contratos reflejen una posición de preeminencia del propietario que hace pocas concesiones al colono, no significa que esto siempre fuera la pauta de actuación del Hospital, ni posiblemente de ningún propietario, según los patrimonios que se van conociendo. El contrato establece una posición sólida del propietario, a partir de la cual su actuación puede ir flexibilizándose en función de sus intereses. Así, el propietario puede retrasar el pago o incluso perdonarlo, si le resulta más interesante que obligar al colono a abandonar la finca. Puede mantener al colono toda la vida en la parcela o dejar que reparta las tierras entre sus familiares si esto le beneficia. Puede tolerar cuando lo considere oportuno el subarriendo. O puede reconocer o incentivar de diferentes maneras una mejora realizada en la finca, aunque no esté obligado a ello. También puede acompañar la cesión en arrendamiento con diferentes participaciones en el cultivo como inversiones, préstamos, etc. La flexibilidad será la pauta de actuación de los propietarios, pero siempre partiendo de una posición de fuerza garantizada en los contratos. Este amplio margen de maniobra permite la introducción de muchos criterios personales propios de cada rentista. En la adecuada utilización de estos criterios personales y en la capacidad de control estrecho estaba la clave del éxito del patrimonio. Esta flexibilidad en la actuación es la que hace que no podamos prejuzgar a los propietarios sin conocer sus comportamientos cotidianos y partiendo de sus potencialidades y características.