Роман Бевзенко - Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

Документ утрачивает силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. (ч. 2 ст. 30 Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016) (СПС «КонсультантПлюс).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (СПС «КонсультантПлюс) (см. ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Строго говоря, дихотомия «недвижимость в силу природы – недвижимость в силу закона» не является действительным противопоставлением, так как и «природная» недвижимость также объявляется объектом гражданских прав – недвижимой вещью – в нормах закона. В этом смысле она тоже является недвижимостью в силу закона.

Многочисленные авторы, описывающие понятие недвижимой вещи по российскому праву, практически никогда не предлагают объяснения этому решению отечественного законодателя, констатируя его как данность.

Под регистрационным режимом здесь и далее я понимаю совокупность норм, которые ставят возникновение и переход прав на соответствующую вещь в зависимость от внесения записи в реестр, а также ряд иных положений, обеспечивающих публичную достоверность реестра и защищающих лиц, совершивших сделки, положившись на данные реестра (подробнее об этом см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 6; 2012. № 1, 2).

Впрочем, в литературе существует и положительный взгляд на решение отечественного законодателя включить морские суда в состав недвижимостей. Например, высказывается мнение, что и морские, и воздушные суда неразрывно связаны со средой, в которой они используются (морские воды, воздушное пространство), изъять их из этой среды довольно сложно и это действие может привести к гибели вещи. Именно поэтому они ничем не отличаются от зданий (см.: Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 10–11). Однако эта точка зрения не кажется убедительной, так как и в отношении движимостей зачастую крайне сложно изъять вещь из естественной для нее среды, так как это может быть связано с ее гибелью. Например, естественной средой существования мороженого является морозильная камера, при изъятии мороженого из нее оно неизбежно погибнет – растает (если, конечно, вовремя не съесть его, т. е. опять же – уничтожить). Однако такую тесную связь между морозильной камерой и мороженым вряд ли следует рассматривать как достаточное основание для того, чтобы считать мороженое недвижимостью.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476.

Подробное описание взглядов ученых – сторонников того или другого подхода см.: Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 5—10.

В целом вне российской правовой системы первый – юридический подход – представляется наиболее логичным. Однако он безусловно верен только для тех юрисдикций, где недвижимостью объявляется только земельный участок (и в качестве исключения из этого правила – помещение). Когда права на участок зарегистрированы (например, при его образовании), он является недвижимой вещью; если участок не фигурирует в реестре, его нет как вещи. Никаких споров относительно того, является ли соответствующий объект земельным участком или нет, вестись не может (в отличие от споров о том, является ли та или иная постройка недвижимой вещью). Поэтому, увы, ни юридический, ни функциональный взгляд на понятие недвижимой вещи разобраться в том, что же такое недвижимая вещь по современному российскому праву, не помогут: функциональный – потому что он не способен сформулировать адекватный критерий отличия движимости от недвижимости; юридический – потому что он приводит к упомянутому уже выше логическому кругу.

Ср., например, исторический обзор проблемы разделения собственности на здание и на участок: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904. С. 8—22.

Ср.: Charlton S. Putting Universal Classifications of Property Into Question: Standing Timber // Property Law Perspectives II / ed. by B. Akkermans, E. Marais, E. Ramaek-ers, 2014. P. 131–133, 138–146. В работе разбирается режим деревьев, произрастающих на земельных участках, до их отделения. С точки зрения вещного права деревья объявляются составной частью недвижимости – земельного участка. Но в случае заключения договора купли-продажи деревьев на сруб, для целей обязательственного права они рассматриваются как будущая (в смысле – подлежащая отделению от участка) движимая вещь (meublespar anticipation ). Разумеется, никому не приходит в голову считать деревья, растущие на участке, самостоятельной недвижимой (!) вещью, как это было некоторое время назад в российском праве (см.: Бевзенко Р.С. Не смешите мои сосны! Комментарий к Определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.06.2016 № 306-ЭС15-20155 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 7. С. 4–10).