Роман Бевзенко - Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

Затем я докажу, что эта концепция не чужда и современному российскому праву, в которое она проникла через судебную практику (и здесь я предполагаю разобрать несколько важнейших правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу). Нельзя избежать и изучения того, как обсуждаемая проблема – типология недвижимых вещей – разрешается в проекте реформы отечественного гражданского права. И в завершение имеет смысл обратиться к проблеме поэтажной собственности и показать, как обе концепции (единого объекта и множественности объектов) могут служить целям организации юридической принадлежности помещений в зданиях.

6. Своей главной целью, которую я преследовал, принявшись за написание этого очерка, я вижу следующее: мне бы хотелось, чтобы как можно большее число российских юристов, взвесив доводы за и против моделей единого объекта и «двойного» режима объектов недвижимости, согласилось с выводом о том, что нынешнее положение вещей (т. е. господствующий в законодательстве и литературе подход, основанный на множественности видов недвижимых вещей) является не более чем паллиативом, который должен как можно скорее уйти в прошлое. Будущее – за переходом к пониманию недвижимой вещи как единого объекта (земельного участка с составными частями – зданиями, распложенными на нем). И чем быстрее юристы проникнутся этой идеей, тем быстрее уйдет в прошлое подавляющая часть проблем, препятствующих формированию нормального оборота недвижимости в России.

7. Статья 130 ГК РФ (п. 1) содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

8. В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] Документ утрачивает силу с 01.01.2020 в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. С 01.01.2017 государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. (ч. 2 ст. 30 Федерального закона № 361-ФЗ от 03.07.2016) (СПС «КонсультантПлюс). (далее – Закон о регистрации 1997 г.) недвижимость определялась следующим образом (ст. 1):

«недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

9. В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3] С 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (СПС «КонсультантПлюс) (см. ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). (далее – Закон о кадастре) в и. 5 ст. 1 было указано, что:

«В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также – объекты недвижимости)».

10. При этом в и. 6 ст. 1 этого Закона дополнительно обговаривается, что его положения

«…не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов».

11. Во вступившем в силу (с 01.01.2017) Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации 2015 г.) определение понятия недвижимости отсутствует (что, кажется, является верным, так как этот Закон носит процедурный характер и в принципе должен избегать решения вопросов материального права). Однако технически оно присутствует в определении государственного кадастрового учета (и. 7 ст. 1 Закона о регистрации 2015 г.):

Читать дальше