Роман Бевзенко - Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

14. Во-вторых, внутри группы недвижимостей, которую можно обозначить как недвижимость в силу природы , законодатель явно выделяет две подгруппы: первую можно условно обозначить как «естественную недвижимость» (земельные участки и не известные ГК РФ, но упоминаемые в Законе о регистрации участки недр), вторую – как «искусственную недвижимость». В качестве примера последней законодатель в ГК РФ называет «здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», позже сам ГК РФ и Закон о регистрации включают в эту группу помещения – жилые (известные ГК РФ, хотя и не упоминаемые в числе недвижимых вещей) и нежилые, к которым ГК РФ добавляет также и машиноместа. Еще жестче и недвусмысленнее звучит оговорка законодателя о том, что недвижимостью признается любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».

15. Таким образом, несомненно то, что в вопросе о том, что такое недвижимая вещь, действующее право твердо стоит на принципе дуплицитета (двойственности): недвижимость – это и (i) земельный участок, и (ii) то, что на нем возведено.

16. Важнейший практический вопрос, который возникает при практическом применении ст. 130 Кодекса, заключается в следующем: всегда ли здания (сооружение, объект незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) являются недвижимой вещью, либо возможны случаи, когда они недвижимыми вещами не являются?

17. Довольно известной является дискуссия о том, является понятие недвижимости строго юридическим (Е.А. Суханов, К.И. Скловский, О.М. Козырь, М.К. Кротов, О.Г. Ломидзе, С.А. Бабкин) либо оно имеет функциональное значение (С.А. Степанов, В.В. Витрянский, В.А. Алексеев, Б.М. Гонгало, Е.Ю. Петров и некоторые другие) [9] Подробное описание взглядов ученых – сторонников того или другого подхода см.: Егоров Н.Д. Указ. соч. С. 5—10. .

18. Мне представляется, что этот спор для российского права недвижимости на современном этапе во многом является схоластическим. С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостями), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость – это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект [10] В целом вне российской правовой системы первый – юридический подход – представляется наиболее логичным. Однако он безусловно верен только для тех юрисдикций, где недвижимостью объявляется только земельный участок (и в качестве исключения из этого правила – помещение). Когда права на участок зарегистрированы (например, при его образовании), он является недвижимой вещью; если участок не фигурирует в реестре, его нет как вещи. Никаких споров относительно того, является ли соответствующий объект земельным участком или нет, вестись не может (в отличие от споров о том, является ли та или иная постройка недвижимой вещью). Поэтому, увы, ни юридический, ни функциональный взгляд на понятие недвижимой вещи разобраться в том, что же такое недвижимая вещь по современному российскому праву, не помогут: функциональный – потому что он не способен сформулировать адекватный критерий отличия движимости от недвижимости; юридический – потому что он приводит к упомянутому уже выше логическому кругу. .

19. Текстуальный анализ положений ст. 130 ГК РФ дает любопытный результат. В тексте нормы к недвижимым вещам относятся земельные участки (именно так – во множественном числе!) и то, что неразрывно связано с ними. Таким образом, при преобразовании этого текста в единственное число получается, что недвижимая вещь – это земельный участок и расположенный на нем объект. Употребление союза «и», обозначающего в русском языке соединение понятий, предметов, явлений, как нельзя кстати подчеркивает, что, несмотря на кажущееся противопоставление земельного участка (природной недвижимости) и здания (естественной недвижимости), законодатель вовсе не имеет в виду разделять их; напротив, недвижимая вещь одна – это «земля и здание».