Михайло Мондровський - Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»

Типові договора оренди не передбачають тісної взаємодії партнерів для отримання спільного господарського результату. Тому не йдеться ані про розподіл ризиків між сторонами, ані про обов’язкове внесення приватним партнером інвестицій в об’єкти партнерства.

Наявна також відмінність між об’єктами оренди та партнерства. Об’єктами оренди є виключно об’єкти, які існують на момент укладення договору, і їх можливий перелік передбачений статтею 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Об’єктами державно-приватного партнерства згідно зі статті 7 Закону України «Про державно-приватне партнерство» є об’єкти, що вже існують, створювані чи придбані, які перебувають у державній або комунальній власності чи належать Автономній Республіці Крим.

Спільним у відносинах оренди та партнерства є те, що їхні об’єкти перебувають у державній чи комунальній власності, або належать Автономній Республіці Крим.

Тому, державно-приватне партнерство передбачає складний господарський зв’язок між партнерами та тіснішу взаємодію порівняно із орендними відносинами.

Для формування чіткого розуміння змісту інституту оренди (найму), насамперед, необхідно з’ясувати сутність ключового терміну – оренда.

Загальне поняття оренди сформульовано в статті 283 Господарського кодексу України та статті 759 Цивільного кодексу України.

Так, відповідно до частини першої статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Подібне положення містить частина перша статті 759 ЦК України, де за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Разом з тим у частині другій цієї статті ЦК України закріплено положення про можливість визначення законом особливостей укладення та виконання договору оренди (найму).

За визначенням, наведеним у Положенні (стандарті) бухгалтерського обліку 14 «Оренда», затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 28 липня 2000 року №181, орендою є правочин, за яким орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

З визначень понять договорів, які дає законодавець, слідує, що оренда відрізняється від відносин найму господарською спрямованістю.

Поняття оренди державного та комунального майна сформульоване у статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і розуміється як засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Варто виокремити основні характеристики договору оренди державного та комунального майна:

1. Договір оренди є строковим, майно передається в користування наймачеві на визначений строк. Строковість означає обов’язок орендаря після припинення договору оренди повернути майно.

Строк, на який укладається договір, є істотною умовою договору оренди за ГК України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна», тоді як за ЦК України, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

2. Договір є платним. На відміну, наприклад, від такого договору, як позика, договір оренди завжди передбачає платність, що матеріалізується в формі орендної плати.

3. Користування майном, що відбувається при оренді необхідне «для здійснення підприємницької та іншої діяльності». Цей аспект підкреслює суспільно корисну мету оренди державного та комунального майна, можливість виходу за його допомогою на ринок, не обмежуючись використанням об’єкта оренди для власних (внутрішніх) потреб орендаря.

4. Законодавство встановлює виключний перелік державного та комунального майна, яке може бути об’єктом оренди, що передбачено статтею 4 Закону «Про оренду державного та комунального майна».

5. Об’єкт оренди державного та комунального майна є власністю орендодавця публічного права (держави чи територіальної громади), що обумовлює специфічні ознаки вказаних відносин. Статтею 5 Закону «Про оренду державного та комунального майна» (див. також ст. 287 ГК) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна.

6. Законодавство не містить прямої вказівки на те, в якій формі повинен укладатися договір оренди державного та комунального майна. Проте згідно зі статтею 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Термін «підписання» вказує на обов’язковість укладання договору оренди у письмовій формі, а також на те, що він є консенсуальним.