Михайло Мондровський - Методичні рекомендації по застосуванню Закону України «Про оренду державного та комунального майна»

Відповідно до частини першої статті 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Водночас згідно з частини першої статті 9 ЦК України положення даного Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових і сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими законодавчими актами.

Беручи до уваги, що земля є природними ресурсом, вбачається те, що при врегулюванні пов’язаних з нею орендних відносин мають застосовуватися положення Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року №2768—1П та Закону України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року №161 -XIV.

Так, згідно з частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. З огляду на це, вбачається, що Земельний кодекс України притримується позиції стосовно того, що в оренду земельна ділянка може передаватися виключно на основі договору оренди.

Натомість відповідно до статті 796 ЦК водночас з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. При цьому в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Разом з тим, якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

З іншого боку, чатина друга статті 2 Закону України «Про оренду землі» вказує на те, що відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Беручи до уваги те, що відповідно до частина першої статті 4 Закону України «Про оренду державного або комунального майна» цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, вбачається, що приналежною складовою цілісного майнового комплексу є земельна ділянка, на якій він розташований. Крім того, схоже положення містить Цивільний кодекс України. Так, згідно зі статтею 191 ЦК підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Враховуючи зазначене вище, є підстави говорити про те, що при передачі цілісного майнового комплексу державного або комунального майна в оренду земельна ділянка, на якій він розташований, переходить у користування орендаря автоматично з укладенням договору оренди, а тому укладати додатково договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Водночас дана позиція не є повністю беззаперечною, а тому на практиці існує проблема співставлення та різнопланового тлумачення положень Земельного кодексу України та Законів України «Про оренду землі» та «Про оренду державного та комунального майна».