Е Давыденко: Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

Виды вычетов. Вычеты бывает 2-х видов:

— имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,

— вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Каждый из них имеет свои положительные моменты в различных ситуациях. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учетом требования, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчета НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме. Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

— жилого дома,

— квартиры,

— комнат, включая приватизированные жилые помещения,

— дачи,

— садового домика,

— земельного участка.

Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), находящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчет НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0,13 (S об— W фикс).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S кад — W фикс),

где S об — стоимость продажи объекта недвижимости;

W фикс — фиксированный вычет, равный 1 млн руб. или 250 тыс. руб., соответственно виду продаваемого объекта недвижимости.

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от ее продажи и расходами на предшествующую покупку, подтвержденные документами:

— договором купли-продажи недвижимости,

— актом приемки-передачи денег,

— договором на оказание услуг риэлтора,

— расписками продавца в получении денег,

— приходными кассовыми ордерами,

— банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,

— выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);

— товарными и кассовыми чеками,

— платежными поручениями,

— иными документами, подтверждающими расходы.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчета подоходного налога:

НДФЛ = 0,13 (S ОБ — W R),

где S об — стоимость объекта, указанная в договоре,

W r — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтвержденных документами.

Если расходы W r окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтвержденные расходы:

— на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.

— на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.

— на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Пример 1.

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а ее кадастровая стоимость составила 9,2 млн руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S кад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ именно кадастровой стоимости.