Е Давыденко: Дачно-садовый участок. Собственность, прописка и купля-продажа

— если указанная в договоре стоимость объекта выше 70 % от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,

— если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70 % от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70 % от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчета вводится понижающий коэффициент К = 0,7 (пункт 5 статьи 2171 Налогового кодекса РФ).

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечет достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0,7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчета НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13 % от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13 % применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30 % (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13 %:

— для работников, получивших патент для найма на работу;

— для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);

— для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ от 22.06.2006 № 637 «О мерах по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом»;

— для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;

— для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с Законом «О беженцах» от 19.02.1993 № 4528-1.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15 % от полученной таким способом суммы.

Учитывается также является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 г. облагаются по ставке, равной 13 %, независимо от времени их пребывания в Российской Федерации (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчет НДФЛ для резидентов РФ. Налог с продажи недвижимости будет равен 13 %, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0,13 × S об,

где S об — стоимость объекта, указанная в договоре.

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0,7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0,13 × 0,7 × S кад,

где S кад — кадастровая стоимость объекта недвижимости.

При сдаче налоговой декларации с расчетом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечет санкции налоговой инспекции:

— налог будет доначислен,

— начислен штраф в размере 20 % с неуплаченной суммы,

— начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости. Налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

— нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи;

— резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчета подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0,13 × (S об — W).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S кад— W),

где W— налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.

Для пенсионеров, многодетных матерей, матерей одиночек и т. д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не предусматривает.