Юрий Михайлов: Ваша недвижимость

Рассмотрим далее типовую процедуру совершения сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости. Сторонами такой сделки являются продавец и покупатель. Заметим, что в настоящее время сделки по покупке жилья все реже совершаются напрямую. Обычно покупателю и продавцу требуется посредник – например, в лице риэлтерского агентства.

Большинству читателей, по-видимому, следует на время чтения данной главы поставить себя на место покупателя, который на имеющиеся средства – сбережения или кредит – приобретает в собственность жилое помещение.* (* Об обретении права собственности на купленное жилое помещение см. далее). Впрочем, нельзя исключать и вариант т.н. альтернативной сделки, в соответствии с которой покупатель сначала продает имеющееся у него жилое помещение (например, ранее приватизированное им), после чего приобретает на вырученные от продажи средства (возможно, с добавлением к ним сбережений или кредита) другое жилое помещение ~ допустим, большей площади, более благоустроенное, расположенное в более престижном районе (в т.ч. и в другом населенном пункте) и т.п.

Как бы то ни было, мы в дальнейшем коснемся не только сугубо правовых, но и организационных аспектов совершения покупки жилого помещения. Уточним, что такая покупка сего-дня может быть совершена как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

В первом случае речь идет о покупке новостройки, а во втором – о покупке жилого помещения, которым уже кто-то пользуется именно в качестве такового. Однако с правовой точки зрения и новое, и "старое" жилье – это прежде всего предмет сделки и соответствующего договора (договора купли-продажи, см. далее).

Впрочем, от замысла до его реализации при решении такого непростого вопроса, как жилищный, обычно проходит не один месяц, а то и год. Этот процесс включает несколько взаимосвязанных этапов, с основным содержанием которых мы и постараемся – пусть в сжатой форме – познакомить читателей.

Путь к покупке жилого помещения начинается с определения покупателем своих возможностей и желаний. В идеале возможности и желания должны соответствовать друг другу, однако на практике, увы, так случается далеко не всегда.

Заметим, что в случае с покупкой жилья весьма опасно переоценить свои возможности, поскольку итог такой переоценки вполне предсказуем – это банальная нехватка средств на покупку квартиры "вашей мечты". Защитить себя от подобной неприятности и сопутствующих разочарований можно только одним способом – тщательным расчетом. Такой расчет характеризуется не только реалистичной оценкой покупательной способности, но и умением потенциального покупателя заранее продумать варианты действий на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Примерная схема расчета обычно включает:

1. Предварительную оценку стоимости жилья, которое вынамереваетесь купить – скажем, с точностью до 100-150 тысяч рублей.

2. Количественную оценку фактически имеющихся в вашем распоряжении денежных средств.

3. Предварительную оценку стоимости принадлежащеголично вам имущества, которое, в случае чего, может быть продано для получения дополнительных (резервных) денежных средств.

4. Количественную оценку денежных средств, на безвозмездное получение которых вы можете рассчитывать до предполагаемой даты совершения покупки – например, средств, которые вам могут "под честное слово" (и без процентов) одолжить на некоторое время родственники и друзья.

5. Предварительную оценку дополнительных доходов, которые вы – в связи с предстоящей покупкой – обоснованно намереваетесь извлечь из соответствующих видов деятельности: второй работы, сдачи в аренду {или внаем) имущества (в т.ч. жилых и нежилых помещений), операций с ценными бумагами и др.

Сложив воедино выявленные по пп.2-4 значения и сопоставив полученную сумму с оценочной стоимостью жилого помещения, вы и получите ответ на вопрос о том, насколько ваши возможности соответствуют вашим желаниям. Вариантов ответа может быть несколько: