Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

• титульное страхование (риск утраты права собственности) – страхование права собственности заемщика на жилье. Как правило, требуется при покупке квартиры на вторичном рынке, т. к. существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул только первые три года. Это существенно сказывается на общем размере страховых платежей.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, приобретайте в кредит квартиру в домах с типовой планировкой и без неузаконенной перепланировки. Также лучше заемщику не курить, не злоупотреблять алкоголем и вообще быть молодым и здоровым (это важно, так как договор комплексного ипотечного страхования включает страхование жизни и трудоспособности). Не все страховые компании требуют, чтобы заемщик проходил медицинское обследование, а обследование – это дополнительные расходы.

Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование – это регулярные ежегодные платежи, которые стоит сразу приплюсовать к выплатам по кредиту, чтобы понять, какую реально сумму вы будете должны банку.

6-й шаг. Заключение кредитного договора с банком.Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи квартиры;

• договоры страхования.

Время: на проверку документов обычно уходит 1 – 2 дня. Выдается ипотечный кредит по кредитному договору, заключаемому заемщиком и банком. В большинстве ипотечных банков форма договора не подлежит изменению и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения (кроме залога, это может быть рента и т. д.) обязательно указываются в правоподтверждающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Залог. Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас – залог. Оно и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Сегодня многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

• собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства («прописку») себе и любым другим лицам. Напомню, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.

• квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.

На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.

Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, – чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через 6 – 8 месяцев после выдачи займа.

Рента. Согласно ГК РФ договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и(или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника – плательщика ренты. Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно, но только с согласия жильца-рентополучателя. Причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально.