Наталия Козлова: Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Обратите внимание как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек – это должно настораживать. В хорошем агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например: подготовкой документов занимаются юристы, они сделают это и быстрее и качественнее. «Многостаночность» не приводит к хорошему результату: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.

В процессе сделки риэлтор должен:

• определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;

• организовать рекламную кампанию объекта;

• грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;

• организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;

• консультировать по вопросам приватизации жилья.

Самое главное – риэлтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.

Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья – это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту (так называемая «история квартиры»). Если говорить о списке бумаг, необходимых для совершения сделки (удостоверяющих личность, правоустанавливающих, справок из БТИ, других дополнительных документах), то в каждой из них может таиться подвох. От простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки «истории квартиры», также это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других «подводных камней». Ведь у квартиры может быть один или несколько хозяев, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) взрослые так несовершеннолетние дети. Нельзя забывать о жильцах проходящих срочную службу в армии, одиноких пенсионерах, инвалидах. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находится под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить. А тем более самостоятельно во всем разобраться. Обязательно риэлтор должен посмотреть, сколько было проведено сделок с квартирой. Если даже за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять в идеале нужно с момента постройки дома. Правда реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.

Но основная работа риэлтора – подобрать квартиру, которая устроит Вас.Поиски могут занять не один месяц. Все зависит от профессиональности риэлтора. Если Вы считаете, что риэлтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент может отказаться от его услуг.

Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риэлторскую компанию максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т. е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.

Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может быть в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.

Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства). Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.