Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

• непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;

• включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.

• нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;

• заключение договоров организациями-посредниками не обладающими правами на их заключение и др.

При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту – КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.

В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать если вы уже «попали»?

Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.

Затягивается срок сдачи дома.Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от того, заключен ли с ним договор участия в долевом строительстве или мы имеем дело с иным договором/сделкой. А если заключен договор долевого участия в строительстве, то когда это произошло. После 1 апреля 2005 г. (когда вступил в действие Федеральный закон № 214-ФЗ) или соответственно до этого срока. В зависимости от этого, наступают разные правовые последствия.

Пример 1.1. Вами в 2003 году заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 2-ой квартал 2004 года. Но уже наступил 2007 года, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в апреле 2007 г.

У вас есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку – по 3% ежедневно на основании п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей». При этом по закону неустойка максимум составит цену договора, т. е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Например, вы заплатили 600 тыс. руб. Значит сумма неустойки, будет не больше 600 тыс. руб. С учетом времени просрочки неустойка составила бы у вас гораздо больше, но поскольку в законе есть оговорка – максимальный размер неустойки не может превышать цену договора. Но суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.

Второй вариант : если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то вы можете написать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору прошу выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, никакого ответа вы не получите либо он будет отрицательным. Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.

Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к неустойке. Но надо будет предъявить доказательства – договор аренды и платежи по нему.

Пример 1.2. Вами в сентябре 2005 года заключен договор долевого участия строительства. Срок сдачи дома, оговоренный в договоре 4-ой квартал 2006 года. Но уже наступил 2007 год, а Ваш дом так и не сдан. И застройщики обещают сдать в лучшем случае в конце 2007 г.

У вас также есть два варианта решения проблемы.

Первый вариант: дожидаться срока сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку —в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.