Наталия Козлова - Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Как и при любой сделке немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую, в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь, действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.

Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон № 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т. п., где вы обозначены как «Инвестор», значит застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона № 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон «О защите прав потребителей»), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

Принимая решение, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого вы должны проверить у компании–застройщика эти документы. Если у застройщика нет этих документов, вас точно ждут проблемы.

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это совершенно разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом , а оформят «задним числом», когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться.

• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

• наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.

• предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена. В случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом №214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ.

Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых для этого документов.

Во избежание недоразумений и недопонимания сторон, при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже) площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).