Н Мельников - Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

Фермерские хозяйство и ГУП заключили договор, по которым унитарное предприятие передало хозяйству в аренду 598,6 гектар земли. Посчитав договор незаконным комитет по управлению имуществом субъекта федерации, муниципальное образование и областная прокуратура обратились с иском в суд о признании договора аренды недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций дважды рассматривали дела и в обоих случаях выносили решении о ничтожности договора. Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и вынес решение, которым признал договоры аренды соответствующими действующему законодательству.

При признании договоров аренды недействительными суды руководствовались п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [71] Экономика и жизнь. Сентябрь 1998. N 36. , где указано, что для унитарных предприятий установлен принцип специальной (целевой) правоспособности. Поэтому в случае, если действия предприятия по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе, приводят к невозможности его использования по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены ли они с согласия собственника имущества или самостоятельно предприятием.

Как следует из комментируемого решения, материалами дела подтверждалось, что администрация муниципального образования дало согласие на заключение договоров аренды, что выразилось в вынесении соответствующих постановлений. При этом изъятия или перераспределения земельных участков фактические не было, поскольку унитарному предприятию земельный участок был предоставлен не на праве хозяйственного ведения, а на праве постоянного бессрочного пользования.

По мнению суда кассационной инстанции, в соответствии со ст.270 ГК РФ лицо, обладающее земельным участком на праве бессрочного пользования, вправе предоставить этот участок в аренду с согласия собственника земли. При принятии решения не было учтено следующее. В соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п.4 ст.20 ЗК и положениями ст.270 ГК.

Как указано в пункте 3 ст.129 Гражданского кодекса РФ пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Отсюда следует, что нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Таким образом, даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду решение о заключении соответствующего договора лицом, обладающим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, является незаконным. В соответствии со ст.168 ГК РФ такого рода сделка считается недействительной.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации муниципального образования (МО) "О категории административных границ города". По мнению заявителя, указанным актом нарушены положения ст.83 ЗК РФ, ст.3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" в части изменения целевого назначения земель, на которых расположены промышленные объекты, включая акционерное общество, что повлекло увеличение ставок земельного налога. Требования ОАО признаны законными по следующим основаниям.

Статья 84 ЗК определяет правовое значение черты городских и сельских образований, устанавливая, что черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Правовые последствия установления черты заключаются в том, что результатом является определение сферы применения правового режима земель поселений на всю территорию, которая находится внутри черты [72] См. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации//Гарант — справочная правовая система 1990-2005гг. .