Елена Латынова - Жилищные права - как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

Как видно из материалов дела, переданная истцу по договору бытового подряда на строительство квартира имеет значительные недостатки в отделке. Согласно заключению строительно-технической экспертизы необходима полная смена оконных, балконных, внутренних дверных блоков, ремонт входной двери, полового покрытия, замена и ремонт сантехники, ремонт штукатурки, побелка потолков, поверхностей кухни, санузла, оклейка стен обоями.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец вправе потребовать не замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества, а лишь устранения имеющихся в квартире недостатков, противоречит Закону о защите прав потребителей.

...Между истицей и ООО был заключен договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома. По условиям этого договора истица обязана была оплатить ответчику сумму в размере 28 382 дол. США, а ответчик обязался построить и передать ей квартиру общей площадью 90,1 кв. м в жилом доме. Окончить строительство дома планировалось во втором квартале 2003 г.

Истица свои обязательства выполнила полностью, оплатив оговоренную денежную сумму. Ответчик же не исполнил условия договора надлежащим образом.

Квартира, переданная истице по договору, имеет общую площадь 87,6 кв. м (извлечение из технического паспорта по обмерам БТИ), т. е. на 2,5 кв. м меньше, чем было указано в договоре.

При заключении договора истицей было оплачено за каждый квадратный метр площади квартиры по 315 дол. США. Таким образом, на 2,5 х 315 = 787,5 дол. США истицей было уплачено больше.

Согласно ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе по своему усмотрению выбирать форму устранения недостатков. Истица выбрала соразмерное уменьшение покупной цены. Она отправила ответчику претензию о соразмерном уменьшении цены, однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей стоимость недостающих, но оплаченных квадратных метров.

На основании ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных этой статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, т. е. три процента за каждый день просрочки.

Десятидневный срок исполнения окончился 27 июля 2004 г. На день предъявления иска сумма за нарушение сроков составила 2502 дол. США.

Однако, согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги). В связи с этим истица просила суд взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 787,5 дол. США.

Ответчик известил истицу об окончании строительства и возможности передать ей квартиру письмом от 29 января 2004 г., хотя по договору обязан был окончить строительство во II квартале 2003 г., т. е. до 31 июня 2003 г. Таким образом, просрочка исполнения договора составила 212 дней.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

В данном случае за нарушение срока исполнения договора (за 212 дней просрочки) ответчик был бы обязан выплатить истице 180 509,52 дол. США.

Однако по закону сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа (п. 5 ст. 28 Закона). Поэтому истица потребовала выплатить ей сумму в размере: 28 382 (максимальная сумма неустойки) – 787,5 (неустойка) = 27 594,5 дол. США, что составляет 1,3% за каждый день просрочки исполнения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.