Елена Латынова - Жилищные права - как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы

До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи совместно строящими фирмами одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема решена: договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и на квартиру регистрирующий орган налагает ограничение.

По окончании строительства дома и принятия его в эксплуатацию гражданин, вложивший свои денежные средства в строительство дома, может зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

После введения в действие обсуждаемого Закона о долевом строительстве уменьшится количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Быть просто посредником в заключении договоров фирма не может, необходимо быть застройщиком с включением во все разрешительные документы первоначального застройщика. Это нововведение пресечет деятельность фирм-однодневок и подставных фирм, которые создавались застройщиками для того, чтобы возлагать ответственность перед гражданами на них.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств или в случае ненадлежащего исполнения таких обязательств гражданин вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд участнику долевого строительства необходимо отправить претензию в организацию, с которой был заключен договор. В претензии следует указать, какие нарушения были допущены стороной договора, стоимость причиненного ущерба, а также сроки, в которые сторона обязательства должна устранить эти нарушения.

Выбор вида возмещения за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное инвестором по договору обязательство предоставляется потребителю – гражданину, вложившему свои деньги в строительство жилья.

Исковое заявление участника долевого строительства государственной пошлиной не облагается.

Объем исковых требований участника долевого строительства зависит от закона, которым по вышеизложенным причинам необходимо руководствоваться: Законом о защите прав потребителей или Законом о долевом строительстве.

Если инвестором были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе выбрать на свое усмотрение четыре вида санкций, предусмотренных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Поскольку цены на жилье слишком высокие, большинство пострадавших потребителей выбирают уменьшение цены за выполнение работы (оказание услуги).

При этом, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены (п. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей).

Как известно, на этапе строительства жилье дешевле уже построенного, в связи с чем в суд следует представить сведения о стоимости квадратного метра на момент предъявления иска. Это доказательство можно получить двумя способами: на основании заключения независимой оценки (это дорого, хотя все будет возмещено ответчиком при исполнении решения) или на основании прейскуранта цен застройщика, продолжающего продавать квартиры в уже построенном доме.

По Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 775 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель рассчитывается за каждый квадратный метр жилья, при этом в договорах застройщики очень часто предупреждают, что после последних замеров, которые проводит БТИ, площадь квартиры может не совпадать с размером по договору. Такие несовпадения могут составлять от 2 до 5 кв. м. Для инвестора это не большое отступление от проекта, а для покупателя сумма за 1 кв. м от 1000 долларов и выше значительна. Между тем обычно в договоре существует условие о том, что при несовпадении размеров квартиры перерасчет или возврат внесенных покупателем денежных средств не производится.

Это является существенным нарушением прав участника долевого строительства.