Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.

Было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это было бы более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам.

Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных участков из этих земель. В аренду могут быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается.

В договоре аренды участка земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до наступления этого момента – при условии, что арендатор внес всю выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок выкупа арендатором арендуемого земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но в первом случае должны быть учтены особенности, установленные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В п. 5 ст. 10 Закона реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения развивает и конкретизирует порядок выкупа арендованного имущества, но с учетом специфики земельных участков как объектов прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав.