Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, поскольку это противоречит сущности арендных отношений.

Помимо субаренды арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

До введения в действие нового ЗК РФ граждане могли иметь землю на праве пожизненного наследуемого владения.

После введения в действие ЗК РФ данный вид землепользования не допускается. Если право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, было приобретено гражданином до введения в действие ЗК РФ, оно сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, кроме перехода прав на участок по наследству. Соответственно, государственная регистрация перехода указанного права проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Еще один вид землепользования – постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, предусмотренное ст. 268–270 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. После введения в действие ЗК РФ земельные участки в данный вид землепользования гражданам не предоставляются. Граждане и юридические лица, которым земля была предоставлена ранее, до вступления в силу нового ЗК РФ, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Вводным законом к ЗК РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ установлено, что юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.

Статьей 24 ЗК РФ предусмотрено безвозмездное срочное пользование земельными участками для социально значимых объектов. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, на срок не более чем один год;

• из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

• из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела;

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ;

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.