Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Информацию о временно отсутствующих гражданах можно почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения обо всех проживающих на данной площади и месте их выбытия. В том случае, если обнаруживается, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в связи с лишением свободы, отказываться от покупки такой квартиры не обязательно. Сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным. И только после этого принимать решение. Вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. Тогда следует получить от него доверенность на продажу, которая может быть удостоверена начальником колонии.

4. Задолженность по коммунальным платежам. В справке из жилищно-эксплуатационной организации, которая подписывается начальником и бухгалтером, должно быть указано отсутствие задолженности по квартплате и что квартира не находится под арестом по решению суда. О наличии ареста или какого-либо запрещения на отчуждение квартиры можно также узнать из выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), выдаваемой за определенную плату учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (сокращенно — Мосрегистрация) по запросу любого заинтересованного лица.

5. Проверьте наличие и правильность заполнения документов. В копии финансово-лицевого счета отражаются сведения об ответственном квартиросъемщике и о документе, который являлся основанием для заселения в квартиру (ордер, гражданско-правовой договор), лицах, имеющих право проживать в квартире, иных обременениях.

Особое внимание следует обратить на соответствие печати и штампов названию жилищно-эксплутационной организации, проконтролировать отсутствие броневых свидетельств, зарегистрированных договоров аренды. Справки из бюро технической инвентаризации (формы 11а, 22а) и поэтажный план, помимо описания общей и жилой эксплуатационной площади, размера квартиры, ее балансовой стоимости, должны свидетельствовать о том, что все ранее проведенные в ней перепланировки согласованы с органами технического надзора. Если квартира неоднократно переходила из рук в руки, следует восстановить цепочку прежних сделок.

Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье. По шифру Единого государственного реестра прав (в Москве он ведется Мосрегистрацией, в Подмосковье — Московской областной регистрационной палатой), который должен иметься на всех правоустанавливающих документах, проводится проверка прежних сделок с объектом.

По всем сделкам, совершенным в течение последних 6 лет, к правоустанавливающим документам должен прилагаться приемо-сдаточный акт, подписанный продавцами и покупателями.

Специалисты рекомендуют отказаться от сделки, если не удается достоверно установить бывших собственников или если с квартирой совершено более пяти сделок.

С 1 января 2004 года все старые паспорта признаны недействительными. Поэтому при проведении сделки следует подавать на регистрацию паспорта нового образца.

6. Опросите соседей. Обязательным этапом проверки квартиры следует признать общение с соседями вашей потенциальной будущей собственности. На первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. В действительности же нередко, пообщавшись с соседями квартиры, покупатель может отказаться от покупки данной жилплощади.

Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу сделки.

Необходимо иметь представление о здоровье продавцов. Например, вы решили купить квартиру, которая в 2 раза дешевле, чем аналогичные в данном районе. Деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру.

Казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. Но, к сожалению, это не всегда так. Может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. Выздоровев, он приезжает обратно и подает иск о расторжении договора купли-продажи.

Такой иск будет соответствовать основаниям статьи 179 ГК РФ. В ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Эти факты обязательно должны быть взаимосвязаны, что предопределяет кабальный характер сделки.