Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Затем начинается подэтап проведение рекламной компании по продаже отчуждаемого жилья и его показ потенциальным покупателям . Для этого составляется рекламное объявление, выбирается вид рекламирования (электронная сеть агентства недвижимости, газеты, журналы, наружная расклейка, раскидка по почтовым ящикам, Интернет), находится секретарь на телефон. Начинается рекламирование продаваемой квартиры, прием телефонных звонков и обсуждение особенностей квартиры с потенциальными покупателями. Организуются и проводятся показы продаваемой квартиры. С продавцами обсуждаются результаты показа их квартиры и, при необходимости, коррекция ее цены. Находятся покупатели и приглашаются в агентство недвижимости.

На этом завершается первый и начинается второй этап— открытие сделки. Оформляются отношения с найденным покупателем и осуществляется поиск альтернативной квартиры. На подэтапе оформление официальных отношений с покупателем осуществляется организация и проведение переговоров покупателя и продавца в агентстве недвижимости. При этом определяются величина предоплаты, ее форма (аванс или задаток), сроки действия предоплаты, ее оформление и получение, при желании сторон составляется предварительный договор отчуждения недвижимости с определением: сроков отчуждения, сторон оплаты расходов по оформлению сделки и выплате пошлин и налогов. Оговариваются особенности сбора и проверки документов на продаваемую квартиру, необходимость прохождения дополнительных инстанций (опека, налоговая инспекция), где требуется получить разрешительные документы на продажу квартиры. Обсуждается форма оплаты, а также выбирается банк (депозитарий) для промежуточного хранения средств оплаты по сделке, нотариус для заверения договора и отделение Москомприватизации для регистрации договора отчуждения.

Затем начинается поиск и просмотр вариантов альтернативы. Риелтор анализирует и обзванивает рекламные объявления, а также осуществляет расклейку и разброску объявлений о покупке квартир в интересующих районах города. Ведет переговоры с продавцами рекламируемых квартир и их доверенными лицами, а также с покупателями (собственными клиентами). Организуются и проводятся просмотры вариантов альтернативных квартир. Обсуждаются результаты просмотров и при необходимости определяется величина доплаты на приобретение альтернативы или изменение требований к ней. Дальнейшее проведение просмотров и нахождение необходимой альтернативы.

Третий этап— оформление официальных отношений с продавцами найденной альтернативы, сбор документов для проведения сделки и проверки юридической чистоты квартир сделки. Осуществляется организация и проведение переговоров покупателей и продавцов альтернативной квартиры в агентстве недвижимости, на которых определяется схема всей сделки и в том числе количества продаваемых и приобретаемых квартир, покупателей, продавцов, установление «последней» (завершающей) квартиры в сделке и обсуждение ее особенностей, количества инстанций, выдающих разрешительную документацию, а также вид и состав документов, получаемых на каждую продаваемую квартиру, и формы проверки документов сделки и состава участников проверки, величины и формы предоплаты (аванс или задаток), ее оформление и получение. Определяются также сроки и необходимость присутствия участников сделки при передаче и оформлении предоплаты продавцам «последней» квартиры. Составляется (по желанию сторон) предварительный договор отчуждения альтернативной квартиры (или квартир при наличии «последней» квартиры, для которой также требуются альтернативные варианты), с фиксацией информации, указанной во втором этапе, первом подэтапе.

На подэтапе сбор документов на квартиры сделки осуществляется получение на каждую из 3 квартир копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, архивной выписки из домовой книги, справки и копии поэтажного плана из бюро технической инвентаризации, справки из налоговой инспекции, справок (при необходимости) из органов опеки, психоневрологического, психонаркологического диспансеров, свидетельств о расторжении брака.

На подэтапе проверка юридической чистоты документов, собранных на каждую квартиру, осуществляется получение (при необходимости) дополнительных документов, проводится опрос соседей, сотрудников коммунальных учреждений, органов правопорядка.