Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Заблуждения бывают у всех участников сделок — вот почему есть смысл отдельно описать заблуждения продавцов, покупателей и риелторов, которые будут проанализированы в данном разделе. Анализ будет вестись по определенной схеме: описание заблуждения, причины и условия его возникновения и последствия, к которым оно приводит.

Заблуждения продавцов жилья

1. «Моя квартира лучше других, похожих по многим параметрам, поэтому она стоит дороже».

Причины и условия заблуждения

Одной из главных причин заблуждения является привычка давать более высокую оценку своему и не очень высокую чужому. В результате происходит иногда резкое завышение цены продаваемой квартиры. При этом свое переоценивается, а чужое — недооценивается. Так как к недостаткам своей недвижимости люди привыкают, а потом даже начинают видеть в них положительные черты.

Люди зачастую не обладают необходимыми знаниями, чтобы определить стоимость своего жилья, и им не знакомо важное экономическое правило: любой товар стоит столько, сколько за него в данный момент дают покупатели .

Последствия

В первую очередь — это экономические потери. Неоправданные потери денег, времени и сил на рекламирование квартиры и ее многочисленные показы. Не исключена вероятность снижения цен на рынке жилья и связанная с этим упущенная выгода. Снижение уровня безопасности: чем дольше квартира продается, тем возможнее привлечение внимания к ней криминальных элементов и дальнейшее «отслеживание» ими данного объекта недвижимости. Чем более завышена цена, тем меньше вероятность ее быстрой реализации, так как на рынке мало желающих приобрести квартиру за большую цену, чем в данный момент стоят аналогичные квартиры.

2. «Мне обязательно повезет, и я продам свою квартиру по той цене, которую считаю приемлемой для меня, так как всегда есть люди, которым захочется жить в нашем микрорайоне, на нашей улице и даже в нашем доме».

Причины и условия заблуждения

Прежде всего, здесь присутствует надежда на везение, счастливый случай, «авось», в соответствии с сюжетами известных народных сказок про ленивых Емель вместо установки на деятельную активность. Подобное заблуждение встречается довольно часто. Чем уже зона поиска клиентов, тем больше времени потребуется для продажи квартиры и будет больше потерь.

Последствия

Потеря средств, времени и снижение уровня безопасности.

3. «Мне повезет, и я найду более дешевую(ые) квартиру(ы), и у меня появится прибыль за счет разницы продаваемого и покупаемого».

Причины и условия заблуждения

Это заблуждение свойственно как продавцам квартир, которые осуществляют альтернативную куплю-продажу жилья, так и «чистым» покупателям. Действительно, существуют жизненные ситуации, которые заставляют продавцов снижать цену продаваемых «нормальных» квартир. К ним следует отнести необходимость:

— срочного отъезда в другой город или страну на постоянное место жительства;

— срочной отдачи долга;

— срочного проведения дорогостоящей хирургической операции.

Однако опыт работы на рынке недвижимости свидетельствует, что квартиры с низкими ценами из-за отъезда жильцов в другие города встречаются не так уж часто, а если и встречаются, то на них, в буквальном смысле этого слова, набрасываются посредники, и квартира по этой причине редко когда продается по первоначальной цене.

Снижение цен по остальным двум указанным причинам — явление тоже очень редкое. В Гражданском кодексе РФ есть статьи, по которым такие сделки могут быть оспорены в судебном порядке как кабальные по причине того, что «покупатель воспользовался вынужденным бедственным положением продавцов». Поэтому нормального, но дешевого жилья, в котором большая часть потребительских качеств и необходимая документация находятся на требуемом уровне, на современном рынке жилья практически не бывает. На это есть ряд причин. Главная из них заключается в повышении грамотности участников рынка недвижимости за 15 лет его функционирования.

Если же дешевое жилье все же появляется, то это или не очень корректный способ привлечения клиентов, или это объект недвижимости с криминальной «начинкой». В первом случае в рекламе специально указывается заниженная цена. Это делается для привлечения большего количества покупателей и поиска среди них тех, кто «так захочет купить эту квартиру», что вытерпит, если ее цену ровно через пару дней обязательно повысят до уровня рыночной и выше. Люди без склонности к подобному «трюкачеству» поступают чаще всего наоборот: они завышают первоначальную цену и затем ее «ступеньками» снижают (см. заблуждение 1).