Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

К чему все вышеуказанное привело на практике? К тому, что в БТИ содержаться одни планы, в ЕГРН другие, а по факту третьи. И когда заключается новый договор аренды, стороны стараются «нарисовать» помещение в том виде, как это указано в ЕГРН, чтобы не нарваться на приостановку, а по факту арендуемое помещение имеет иную планировку.

В итоге, полагаю, что именно описанная выше ситуация, а также многочисленные судебные споры, привели к необходимости очередного законодательного вмешательства в процесс государственной регистрации договоров аренды, итогом которого и стал вышеупомянутый Закон №120-ФЗ. Однако, по правде говоря, на мой взгляд, всех проблем с государственной регистрацией договоров аренды, указанный закон не устраняет и/или не разъясняет, не говоря о том, что неразбериха с технической документацией по объектам недвижимости продолжает сохраняться и, видимо, будет сохраняться, поскольку, по всей вероятности, по тем или иным причинам данная ситуация попросту кому-то выгодна (но точно не владельцам недвижимости) либо уже неисправима (т.е. возврат к прежней системе уже невозможен).

Для того, чтобы проследить (понять) цели принятия Закона №120-ФЗ, целесообразно обратиться к Пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав», опубликованной на сайте https://sozd.duma.gov.ru/ (законопроект №962484—7).

В данной пояснительной записке указано буквально следующее: «Во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 24 апреля 2019 г. № МА-П13—3425, а также учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику по обжалованию отказов органа регистрации прав по причине непредставления технического плана для осуществления государственного кадастрового учета части здания, сооружения для целей регистрации договора аренды Законопроектом предусматривается возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без представления технического плана в отношении части такого здания или сооружения».

Из приведенной выше цитаты интересными являются два тезиса. Первый, он же самый главный, это то, что одной из целей законодателя и принимаемого закона является решение проблемы с предоставлением для государственной регистрации договоров аренды технического плана, а именно, предоставление возможности вовсе таковой не изготавливать и вместе с договором в орган регистрации не предоставлять. Другими словами, Закон о регистрации в новой редакции не должен предусматривать обязательности подготовки и представления на государственную регистрацию договоров аренды технического плана.

Второй тезис – это упоминание о якобы сложившейся отрицательной судебной практике. Возникает вопрос: отрицательной в отношении кого: регистрирующего органа или предпринимателей? На мой взгляд, избранная формулировка, а именно «отрицательная судебная практика по обжалованию отказов органа регистрации», звучит неоднозначно и может быть истолкована по-разному. Как бы то ни было, сложившаяся судебная практика, особенно за последние 3—4 года, совсем не положительная для Росреестра. Суды практически во всех случаях встают не на сторону Росреестра и данные дела уже давно приобрели однотипный, шаблонный характер. В любом случае причиной указания в пояснительной записке на «отрицательную» судебную практику является то, что законодателю нужно было хоть как-то обосновать мотивы принятия указанного федерального закона, поскольку указывать в пояснительной записке о том, что Росреестр попросту игнорирует массовую судебную практику и безосновательно чинит препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, недопустимо для такого рода документов.

В доказательство положительной (для предпринимателей) судебной практики, существовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, можно привести следующие многочисленные примеры:

– п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020);

– Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2019 N 308-ЭС19—23326 по делу N А63—25583/2018;

– Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 N 309-ЭС19—11593 по делу N А50—19567/2018;