Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

В целях иллюстрации приведем ряд примеров. Ниже приводятся копии информации из выписок из ЕГРН по двум объектам: один объект находится в Москве, второй – в Московской области. В качестве примера приводятся выписки, выданные в 2017, 2019 и 2022 годах.

Из вышеуказанной выписки по объекту, расположенному в Московской области, и выданной в 2017 году видно, что в отношении предмета аренды по трем разным договорам в качестве описания обременения в разделе «вид» указывается не только сам вид обременения (аренда), но и описание переданных в аренду помещений (их номера) и их площадь. Более того, в отношении записи 4.1.19 описывается не целое помещение, а его часть.

Ниже приводим другую выписку из ЕГРН, выданную на тот же объект, но уже в 2022 году.

Как видно, ни в одном из трех договоров аренды никакого описания предмета аренды (переданных в аренду помещений) не содержится. Упоминается лишь сам вид обременения.

Теперь для разнообразия приведем аналогичные примеры по одному из объектов, расположенных в Москве.

В данном случае выписка из ЕГРН выдана в 2019 году и также содержит описание предмета аренды (перечень помещений, этаж, номера комнат, площадь). В разделе 4.1.7 также речь идет о части объекта. Ниже выписка из ЕГРН на тот же объект, полученная в 2022 году.

Как видно, и по данному объекту также уже никаких сведений в части арендуемых площадей в выписке нет. Для полного понимания следует отметить, что в указанных выписках из ЕГРН содержаться сведения в том числе о тех договорах аренды, которые были зарегистрированы ранее и которые до сих пор действуют. Но сведения об описании переданных в аренду объектов из них исчезли (вернее, более не указываются).

Остается лишь догадываться о причинах, послуживших к принятию решения об исключении из выписок указанной информации. Возможно государство решило, что данная информация является лишней (ненужной) или нецелесообразной? Но если это так, то это еще раз доказывает отсутствие хоть какого-то разумного объяснения для кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их обременения арендой, поскольку, как мы уже поняли, никакая информация по этому поводу в выписке из ЕГРН не содержится. Причем не только в отношении частей зданий и/или помещений, но и в отношении целого объекта (например, в виде отдельного помещения). Другими словами, из выписки следует, что само здание, например, обременено арендой или несколькими договорами аренды. А каким образом конкретно (т.е. какие конкретно части такого здания обременены или идет речь об аренде всего здания целиком) понять не представляется возможным без анализа самих договоров аренды.

И с кадастровым учетом конкретной части объекта ничего не меняется. Ниже пример графического описания учтенной части здания по тому же объекту в Московской области (из выписки 2022 года). Кто и что может понять из такой информации без получения дополнительных документов, запросов дополнительной информации и пояснений, не понятно.

Возвращаясь же к наличию определенного смысла, которую мог преследовать законодатель и/или лица, которые лоббировали принятие соответствующих норм, то, с моей точки зрения, более правдоподобной является предположение, что во всей этой затее имеется большой экономический смысл. Достаточно обратить внимание на то, какое количество кадастровых инженеров в форме ООО или ИП образовалось сразу после введения закона о кадастровой деятельности, причем многие из указанных ИП или сотрудников ООО оказываются бывшими сотрудниками кадастровой палаты или иных государственных и/или муниципальных организаций, либо аффилированы с последними, поскольку лица из связанной сферы деятельности, полагаю, прекрасно понимали заранее прибыльность затеянной государством реформы. Фактически всех потребителей заставили за свой счет проводить ненужную им процедуру и речь идет не только о необходимости оплаты стоимости услуг кадастровых инженеров (не говоря уже об отсутствии уверенности в качественности таких услуг), но и стоимости последующих услуг адвокатов или юристов, оспаривающих решения регистрирующего органа о приостановлении или отказе в государственной регистрации и/или кадастровом учете, а также несении иных судебных расходов, не говоря уже о временных потерях. В моей практике были ситуации, когда по требованию регистрирующего органа технические планы исправлялись кадастровым инженером более трех раз по одной приостановке и в итоге все равно был отказ. Причем зачастую причины приостановки, указываемые Росреестром в уведомлениях, не детализированы (не конкретизированы) и максимально обобщены, что не позволяет понять всецело причины приостановок и как эти причины устранять (что, в том числе, подтверждается судебной практикой). Такая ситуация попросту недопустима. В ином случае каждому арендодателю нужно получать специализированное образование в области кадастровой деятельности, чтобы хотя бы понимать, на чьей стороне правда – регистрирующего органа или кадастрового инженера. И, в ситуации, когда кадастровый инженер утверждает, что на самом деле никаких ошибок с его стороны нет, а Росреестр просто придирается, практически не остается никакого иного выбора, как обращаться за защитой своих интересов в суд. И это всего лишь для того, чтобы зарегистрировать договор аренды, срок которого, к тому же, в зависимости от обстоятельств, может истечь до финального окончания судебного процесса.