Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Что касается обособленности, то, на мой взгляд, речь должна идти исключительно о наличии у помещения конструктивных элементов (стен), которые обозначают границы такого помещения.

В свое время и Минэкономразвития, и Росреестр, неоднократно пытались дать определение этим терминам (см. например, письма Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 и N Д23и-6062, а также о Росреестра от 16.12.2013 N 14-исх/11636-ГЕ/13). Так, в Письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23—6667 дано следующее определение:

«В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.».

Необходимо учитывать, что любые подобные письма, что Минэкономразвития, что Росреестра, могут носить лишь рекомендательный характер и выражают частное мнение соответствующего госоргана. Однако, что касается территориальных подразделений Росреестра и, в частности, регистраторов, то последние непременно применяют в своей деятельности указные выше разъяснения.

Как бы то ни было, более важным с практической точки зрения является следующий вопрос: подлежит ли в принципе применению п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации к государственной регистрации договоров аренды в качестве одного из возможных оснований для приостановления государственной регистрации c учетом иных (озвученных выше) положений Закона и, в особенности, с учетом текущей редакции ст. 44 Закона о регистрации? Основываясь на комплексном анализе как положений Закона о регистрации, так и сложившейся судебной практики, можно с уверенностью прийти к выводу, что п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона не подлежит применению при государственной регистрации договоров аренды (примеры из судебной практики будут приведены ниже).

Действительно, вопрос изолированности и обособленности имеет важное значение для государственной регистрации вещных прав, поскольку если какой-либо объект прав одного лица не будет иметь четких границ по отношению к объекту прав другого лица, то и зарегистрировать право собственности такого лица не представляется возможным без установления четких границ между такими объектами. Другим словами такой объект до установления четких границ является не оборотоспособным. В таком случае, либо производится установление четких границ между объектами, либо установление права общей долевой собственности на весь неразграниченный объект целиком. Таким образом, если, к примеру, речь идет о квартире, то она должна быть не только обособлена от других квартир (т.е. иметь четкие внешние границы по отношению к другим квартирам), но и быть изолированной от других квартир (т.е. иметь свой отдельный вход со стороны общего имущества многоквартирного дома; другими словами, доступ в одну квартиру не может производится посредством необходимости прохода через другую квартиру). В отличие от квартир, нежилые помещения могут быть не изолированными, т.е. доступ в них может осуществляться через другие нежилые помещения, которые могут находится в собственности иных лиц с установлением, к примеру, сервитута (при необходимости). Но для регистрации права собственности на такие помещения они должны быть обособлены, т.е. иметь внешние стены по границам. В ином случае четкое описание помещения в целях его индивидуализации попросту невозможно.

К слову говоря, что касается обособленности в части нежилых помещений ситуация на самом деле не так проста. Дело в том, что ранее (до вступления в силу нового Закона о регистрации) по всей видимости регистрация вещных прав на помещения, которые не имеют границ со смежными им помещениями, обозначенными конструктивными элементами, была возможна. Особенно это касается периода 90-х и начала 2000-х. Мне известно несколько таких примеров, когда в отношении нежилых помещений, расположенных в бизнес-центрах г. Москвы, зарегистрированы права собственности в ситуации, когда одна из границ таких помещений обозначена пунктирной линией на плане, содержащимся в ЕГРН. Речь идет как об офисной части зданий, так и о подземной парковке. Более того, аналогичная ситуация имеется и в отношении двух смежных зданий, имеющих разные адрес и кадастровые номера, но одновременно имеющие общие соединяющие друг друга пространства (коридоры, залы, входные группы, например), граница между которыми обозначена в ЕГРН пунктирной линией.