Александр Земцов - Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

Ни ГК РФ, ни какой-либо иной закон, не предусматривают запрета на заключение таких договоров аренды на одно и тоже помещение. Однако, если такие договоры являются долгосрочными, то всегда возникает вопрос о том, каким образом они могут быть зарегистрированы, ведь одним из оснований для приостановления государственной регистрации (в предшествующей редакции закона) являлось предоставление разными лицами документов на один и тот же объект. В настоящий момент, после вступления в силу указанных выше изменений, на мой взгляд, данная проблема должна быть устранена, поскольку Закон прямо допускает возможность государственной регистрации договоров аренды на один и тот же объект при условии, что указанные договоры аренды (права аренды) могут существовать одновременно и/или независимо друг от друга. В тоже время, указанное положение Закона не регулирует аналогичную ситуацию, когда первый договор аренды, согласно которому арендатор пользуется объектом по тому или иному графику, уже зарегистрирован, а на регистрацию подается другой договор аренды в отношении того же объекта, но с другим графиком пользования. Как мы видим в пункте 11) ч. 1 ст. 26 Закона речь идет о ситуации, когда решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации еще не принято. Соответственно возникает вопрос применения данных положений Закона по аналогии к указанной выше ситуации, когда один договор аренды уже был зарегистрирован. К примеру, регистрирующий орган может воспользоваться таким основанием для приостановления государственной регистрации, которое указано в пункте 3) ч. 1 ст. 26 Закона: «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Как думается, государственная регистрация должна осуществляться и в таком случае, поскольку фактически нет никакой разницы, зарегистрирован уже первый договор аренды или оба договора аренды подаются одновременно или с небольшим разрывом во времени, поскольку содержание и суть обоих договоров одинаково и в том и в другом случае. Однако, для точного понимания ситуации необходим не только анализ судебной практики по схожим ситуациям (если таковая имеется), но и практический опыт взаимодействия с регистрирующим органом по данному вопросу.

Следующие важные с точки зрения заключения договоров аренды изменения касаются изменений, внесенных в п. 34 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. В частности, одним из оснований для приостановления государственной регистрации договоров аренды являлось то, что передаваемое в аренду помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест). Учитывая то, что ни Законом о регистрации, ни каким-либо иным законом или нормативным актом, понятие изолированности или обособленности в целях применения данного Закона, не уставлено (о чем нередко упоминается в судебной практике), Росреестр довольно широко и свободно применял данное основание для приостановления в государственной регистрации, трактуя эти понятия как ему (Росреестру) вздумается. К примеру, Росреестр мог прийти к такому выводу в следующих случаях:

– у помещения отсутствует отдельный вход с улицы (доступ осуществляется посредством иных помещений, не преданных в аренду);

– доступ на этаж, на котором находится помещение, осуществляется по лестнице, которая принадлежит иному лицу (не арендодателю (в случае множества собственников в здании);

– доступ в помещение осуществляется через иное помещение, которое не принадлежит арендодателю;

– помещение является проходным (через него осуществляется доступ к иным помещениям);

– и многие другие.

Указанные выше обстоятельства породили огромное число споров с Росреестром.

В настоящий момент внесены изменения, согласно которым критерий изолированности применим только к жилым помещениям (наряду с обособленностью), а к нежилым помещениям применим только критерий обособленности. Учитывая отсутствие в Законе определения обособленности, вопрос о том, что это такое и каким образом подлежит применению, остается актуальным. Так, по всей видимости, изолированным должно считаться такое помещение, которое имеет свой отдельный вход (либо с улицы, либо из других помещений, которые являются местами общего пользования), доступ в такое помещение в отсутствии собственника этого помещения другими лицами невозможен (т.е. оно может быть закрыто на замок, например), а также через такое помещение не осуществляется доступ в другие помещения, принадлежащие иным лицам. Таким образом, внесенные в Закон изменения, касающиеся распространения принципа изолированности только на жилые помещения, абсолютно логичны и оправданы, поскольку какого-либо разумного обоснования тому, почему у нежилого помещения обязательно должен быть доступ только через места общего пользования или улицу, например, или почему такое помещение не может быть проходным, нет. Нежилые помещения, в отличие от жилых, не предназначены для постоянного проживания в них, соответственно применимый к нежилым помещениям режим не должен быть также строг и блокировать их основное назначение – использование для коммерческой деятельности, формы которой могут быть весьма многообразны (одному лицу обязательно нужно помещение с отдельным входом, другому, например, достаточно трех квадратных метров, чтобы поставить стол, стул и витрину с товаром).