О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды [64] E.A. Леонтьева Наследственное право застройки: опыт Германии. Вестник гражданского права, 2011, №6. . Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика [65] Митилино М.И. Право застройки опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914 год. – С. 117. . Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора [66] Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс». . Подобное положение было обусловлено следующими причинами.

Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную книгу и применимости к ним правил § 95 BGB [67] Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23. . Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде, по сравнению с вещными правами, однако признавал за собственником последнего арендатора [68] Bürgerliches recht (1890). Ill – Р 17. . Анализ положений BGB привел к похожему положению и Г. Неймана [69] Neumann G.. Jahrbuch des deutschen recht. I, Berlin. 1912. – P.55. . Мнение, поддержанное Л. Кассо [70] Кассо Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 23. , о признании аренды в качестве «права на чужую вещь» влекущей самостоятельность строений в настоящий момент считается общепризнанным [71] Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс». .

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесения его к движимому или недвижимому имуществу. Строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права, и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила не применимы. Ввиду того, что основанием для строительства является аренда, обязательственное правоотношение не дающего субъекту непосредственного господства над вещью. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора [72] Полетаев Н.А. Пользование и наем имущества в их взаимных отношениях. Спб., 1903. – С. 88. и является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращивания, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали основаниями для признания строений возведенных на праве аренды движимым имуществом [73] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. // СПС «Консультант плюс». .

Отсутствие в BGB норм, позволяющих назвать собственность арендатора недвижимым имуществом [74] Neumann G. Jahrbuch des deutschen recht. I, Berlin. 1912. – P. 55. , относит последнюю к имуществам движимым, для которой трудно подыскать достаточных оснований или внутренних признаков [75] Kacco Л. Здания на чужой земле. Москва. 1902 г. – С. 25. . Режим движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получить кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение. Изначальное требование обороноспособности вещного права застройки обусловило закрепление правомочий по распоряжению правом за его обладателем непосредственно в законе, без ограничения со стороны собственника земельного участка. Отчуждение права аренды сопряжено с соблюдением требований закона относительно смены лиц в обязательстве, и по общему правилу уступка права аренды земельного участка невозможна без согласия арендодателя (собственника земельного участка).