О. Полежаев - Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение. История становления и зарубежный опыт

В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки (Bebauungsplan), в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, в которых находят свое отражение вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться, и какие строения будут воздвигнуты. Ввиду того что разрешение на строительство (Genehmigung) выдается на основании и во исполнение плана застройки земель (§ 125, 145 BauGB), именно оно является самой важной и значимой предпосылкой для возникновения права на застройку земельного участка в сфере публичного законодательства Германии. Схожие мнения встречаются и среди германских юристов [83] Henning Jade, Franz Dirnberger, Josef Weiß. BauNVO context 6 von (Gesetzeskommentar) [Электронный источник ] http://www.baunvo-context.de/ . Требования публичного законодательства являются тождественными вне зависимости от титула застройщика на земельный участок, что в области публичного правопорядка наделяет всех застройщиков одинаковым правовым статусом. Особым достижением германского правопорядка является сочетание частных и публично-правовых способов регулирования отношений по застройке земельных участков, при которых найден баланс между экономическими интересами застройщика и требованиями, установленными правопорядком [84] Загряцков М.Д. земельная политика городского самоуправления в Германии. Т.1. Строительное право. – М., 1913. – С. 221. . В германской литературе принцип взаимодействия частных и публичных начал в регулировании строительной деятельности был сформулирован К. Лейтхольдом: «Чем теснее живет население, тем необходимее регулировать публичным правом строительные отношения, при более простом укладе жизни, превосходно регулируемые гражданским правом» [85] Цит. по Кучин С.А. Конструкция градостроительного договора. История развития немецкого строительного права. // Арбитражная практика. №9. – 2014 г. – С. 45. .

Свобода застройки уравновешена требованиями публичного законодательства, при которых органы публичной власти вправе освобождать застройщиков от определенных обязанностей в сфере строительства (административная дискреция) [86] См. там же. Кучин С.А. , тем самым создавая привилегированное положение последних.

Перед анализом законодательства Австрии и Швейцарии, регулирующего отношения по застройке земельных участков, необходимо отметить особую роль влияния пандектного, и, как следствие, германского права на формирование правовых систем Австрии и Швейцарии. Создание гражданского кодекса Швейцарии (Schweizerisches Zivilgesetbuch, ZBG) сопровождалось множественными заимствованиями из пандектного права, при сохранении отдельных национальных особенностей [87] Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант» . Общее Австрийское гражданское уложение (Österreich Allgemeines Bürgerliches Gezetzbuch, ABGB) создавалось без должного доктринально анализа и обоснования, что стало основанием для последующей критики отдельных положений [88] См.: Iro G. Bürgerliches recht. В. IV. Sachenrecht. Dritte Auflage, Wien; New York, 2008. – S. 2. . Однако в настоящее время доктрина и гражданское законодательство Австрии опирается на пандектное учение, что обусловило сходство с германским правом [89] Cm.: Gschnitzer F. Österreichisches Sachenrecht. Zweite Auflage. Wien; New York, 1991; – S. 68.; Koziol H., Welser R. Grundriss des bürgerlichen Rechts. B. 1. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. Wien, 2006. – S. 435-436. . Серьезная доктринальная аргументация вещных прав предопределила успех германского права и обусловила заимствования в австрийский и швейцарский правопорядки [90] Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // СПС «Гарант» . Законодательное регулирование отношений по застройке в упомянутых правопорядках является схожими, по причине формирования и развития на основании положений и взглядов закрепленных в BGB. Следовательно, предшествующий анализ правовых способов застройки земель в Германии без каких-либо серьезных изменений применим в отношении Австрии и Швейцарии. Подобное утверждение находит поддержку и в современной отечественной доктрине. Застройка в германоязычных правопорядках возможна на основании права собственности на земельный участок, ограниченного вещного права или обязательственного права аренд.