Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

Суть проблемы: Собственники помещений в доме вправе требовать признания решения общего собрания недействительным. Одним из оснований признания решения недействительным будет нарушение порядка голосования. Так, например, решение общего собрания о распоряжении общим имуществом должно принимать 2/3 голосов всех собственников в доме. Если это правило нарушено, решение будет недействительным.

Нормативные акты: ст. 46 ЖК РФ.

Участники общего собрания должны подтвердить право собственности на помещение в доме. С июля 2016 г. привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 г. №33077-АТ/04.

В общем собрании могут принимать участие только собственники. Наниматели помещений в доме собственниками не являются, а поэтому не могут участвовать в общем собрании с правом решающего голоса (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Участие с правом совещательного голоса не запрещено.

Договор управления заключается на основании решения общего собрания. Поэтому, если нарушен порядок проведения общего собрания, то договор управления будет недействительным. Однако в некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу ( Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 г. №01АП-4079/12).

В общем собрании могут участвовать только собственники. Право собственности на помещения возникают только после регистрации в Россреестре. Поэтому без регистрации участвовать в общем собрании нельзя ( Решение мирового судьи судебного участка №123 района «Рязанский» г. Москвы от 19.05.2009 г. №2—272/09).

Из положений ЖК РФследует, что проведение заочного собрания без предварительного очного собрания является нарушением. Из этого можно сделать, что решение, принятое на заочном собрании без проведения предварительного очного собрания является незаконным. Однако суды, ссылаясь на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, иногда делают обратный вывод: если голосование собственника не могло повлиять на результат, то нарушение порядка проведения собраний не имеет значения, а решение заочного голосования является действительным (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу №33—24155/2014).

Нет, не может. Закон предоставляет право обжаловать решение общего собрания только собственникам помещений в доме ( ст. 46 ЖК РФ). Поэтому управляющая организация оспаривать решение не может ( Постановление АС ПО от 15.11.2016 №А12—1104/2016).

Собственники считаются нереализовавшими способ управления, если не заключен договор с управляющей организацией (при выборе соответствующего способа управления). Аналогично они будут считаться нереализовавшими способ управления, если не направили документы на регистрацию ТСЖ. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 21.07.2006 г. №6301-РМ/07.

Нет, нельзя. В ЖК РФпрямого запрета на совмещение способов управления нет. Однако по смыслу жилищного законодательства совмещение невозможно. Так, например, если в доме создано ТСЖ и в последующем собственники решили изменить способ управления на управляющую организацию, ТСЖ должно быть ликвидировано. Кроме того, когда ТСЖ заключает договор управления, то это не означает, что способ управления домом изменен с ТСЖ на управляющую организацию. Если ТСЖ не ликвидировано, то собственники не могут изменить способ управления на управляющую организацию (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД).