Андрей Ланьков - К северу от 38-й параллели. Как живут в КНДР

Официально считается, что все это строительство ведется государством. Отчасти это правда: некоторые престижные кварталы Пхеньяна были построены по старым схемам, то есть за государственный счет. Однако в целом даже в Пхеньяне, не говоря уж о прочих городах страны, главной движущей силой строительного бума стал частный бизнес. Жилищное строительство превратилось в одну из тех областей северокорейской экономики, где частный бизнес занял наиболее заметные позиции. Государственные организации, как правило, не имеют в своем распоряжении капитала, который нужен, чтобы построить многоквартирный жилой дом. Рассчитывать на официальную банковскую систему тоже не приходится. Как выразился по этому поводу один житель КНДР: «У государства по-прежнему есть земля, на которой можно построить дом, но у него больше нет денег, на которые можно этот дом построить». Выходом из положения является совместная деятельность государственных организаций и частных предпринимателей

На бумаге новое здание, конечно же, принадлежит государству. Разрешение на строительство выдается местными властями застройщику, в качестве которого официально может выступать только государственное учреждение или государственное предприятие. Это учреждение или предприятие также решает юридические вопросы, нанимает архитекторов и проектировщиков, организует подводку коммуникаций, а также «решает вопросы» с местными органами власти. Частные инвесторы оплачивают строительные материалы, нанимают рабочих, находят и арендуют тяжелую технику. Работами руководит своего рода неформальный комитет, представляющий как инвесторов (их обычно было несколько на каждое здание – своего рода пул), так и застройщика.

Итоговая прибыль делится между участниками проекта. Учреждение или предприятие, которое занималось оформлением документов (и формально является застройщиком и единственным собственником проекта), получает свою долю в виде определенного количества квартир. В них оно расселяет своих рабочих, но некоторые квартиры передаются государству, которое затем распределяет жилплощадь между нуждающимися гражданами (или гражданами с хорошими связями). Остальные квартиры выставляются на продажу, а прибыль идет частным инвесторам. Этот бизнес считается довольно привлекательным, хотя и не особо выгодным. По завершении работ инвесторы обычно получают вложенные деньги и сверх этого от 30 до 50 % прибыли. По меркам северокорейского рынка, где и риски, и прибыли очень велики, это немного, однако вложения в строительство все равно привлекательны – в том числе и из-за относительной защищенности от политических рисков.

К тому же недвижимость сама по себе – неплохое вложение капитала. Более того, это едва ли не единственный способ вложить значительный капитал в специфических условиях КНДР, где, как известно, нет ни фондовой биржи, ни акционерных обществ. Хотя формально торговля жильем запрещена, она фактически ведется еще с начала 1990-х. За 2005–2017 годы цены на квартиры в Пхеньяне выросли почти в десять раз, так что приличная трехкомнатная квартира в центре столицы в 2017 году стоила около 70 000–90 000 долларов, а жилье премиум-класса могло продаваться и за 150 000 американских долларов. Покупают такие квартиры в первую очередь сами крупные предприниматели.

Правда, 2018 год стал годом первого в истории новой Северной Кореи кризиса недвижимости: цены на нее в Пхеньяне упали на треть. Связано это, скорее всего, с режимом санкций ООН, который нанес удар не только по государственному, но и по частному бизнесу и остановил (будем надеяться – на время) то выздоровление северокорейской экономики, которое наметилось в последние несколько лет.

Одна из наиболее ярких особенностей Северной Кореи Ким Чен Ына – строительный бум. Самые заметные проявления этого бума, пожалуй, – новые жилые массивы в Пхеньяне. Однако строительство идет не только в столице. И если практическая ценность пхеньянских новостроек, которые нередко возводятся из престижных соображений на бюджетные деньги и используются в пропагандистских целях, порой бывает несколько сомнительной, то за пределами столицы ситуация иная. Строительный бум в глубинке обеспечивается частными инвестициями и регулируется рыночным спросом, поэтому возводимые там дома скромнее столичных, но они вполне пригодны для жилья – и, безусловно, их возведение экономически оправдано, так как отражает реальные потребности местного населения и наличие платежеспособного спроса, а не амбиции политиков и фантазии пропагандистов.