Бабайкин - На пенсию в 35 лет [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Доходность ниже плинтуса

Чистая доходность в городе Москва последние 10 лет не превышала 5%. Что я только не делал. В соцсетях мне постоянно попадались “умники”, которые рассказывали о мифических 8–10% годовых. Мол, я просто не умею готовить “однушки”.

Вот их рецепты:

– покупка на “котловане”;

– покупка студий;

– покупка недвижимости на торгах;

– нарезка больших квартир на студии.

Все это немного поднимает доходность, но прибавляет хлопот и страхов. Некоторые способы уже не работают, некоторые – просто опасны.

Недвижимость всегда растет, обычно – в разы

Точно всегда? Уверены? Вот вам классический график цен на недвижимость от IRN.

Недвижимость в рублях

Источник: www.irn.ru

Недвижимость в долларах

Источник: www.irn.ru

Посмотрите на графики последних 10 лет, на обоих – грусть.

Приведу собственный пример. Москва, “однушка”, район Чертаново:

– 2013 год – купил за 5,3 млн.;

– 2019 год – продал за 6,1 млн.

Сравните с тем, сколько можно было заработать на акциях и облигациях.

Высокий порог входа

Квартира в Москве в последние годы стоила от 5 млн. рублей. Допустим, вы – начинающий инвестор. У вас 100.000 рублей сбережений. Ну, какие тут вообще “однушки”?

Сравните с порогом входа в другие инструменты:

– акции – от 10.000 руб.;

– облигации – от 10.000 руб.;

– “бумажная” коммерческая недвижимость – от 400.000 руб. (ЗПИФ);

– ETF США – от 50 USD.

Страхи

Я постоянно чего-то боялся:

– а вдруг придет участковый…

– а вдруг соседи настучат…

– а вдруг консьержка проболтается…

– а вдруг жильцы съедут, и мне придется вернуть депозит…

Чтобы спасть спокойно, мне приходилось платить, но в этом случае падала доходность.

Перманентный ущерб и хлопоты

У меня всегда происходило что-то неприятное. Одну из квартир топили 4 раза. После этого жильцы этажом ниже подавали на меня в суд и добивались компенсации.

У моих жильцов вечно что-то ломалось – приходилось искать замену или производить ремонт.

Хлопоты не давали покоя: реклама, заселение, бумажная волокита.

Что еще уменьшало доходность

– постоянные просьбы жильцов купить им что-нибудь “очень нужное” – микроволновку, компьютерный стол и т.д.;

– периодические простои – иногда квартира стояла пустой несколько недель;

– комиссии агенту недвижимости;

– налоги.

“Геморрой” случается

Эти страшилки мне периодически рассказывает мой риелтор. Чего он только не насмотрелся: то жильцы не хотят съезжать, то бордель откроют, то бригаду гастарбайтеров заселят.

Всего этого можно избежать, если работать с профессионалами, но и они требуют денег.

Низкая ликвидность

Я уже говорил, что кризис 2014 года я встретил будучи по уши в бетоне: не смог быстро “выскочить”, не смог скупить упавшие ОФЗ и акции. Больше я такую ошибку не повторю.

Где сейчас лучше

Данные на середину 2020 года:

– акции РФ – более 8% годовых только дивидендами;

– ОФЗ – более 5% годовых;

– депозиты – более 5% годовых;

– ЗПИФ недвижимости – > 10% годовых.

Все это без каких-либо хлопот.

Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

2007 год. Мой отец пытается воплотить в жизнь свою давнюю мечту – построить “родовое гнездо”. В то время дела в его компании шли довольно неплохо, поэтому он решился вложить излишки денег в стройку.

Участок

Участок мы выбирали спонтанно. Папе кто-то задолжал денег и рассчитался землей. Характеристики были средненькие – 12 соток, 40 километров от МКАД, транспортная доступность – на нуле, природа – так себе.

Решили строить с размахом – общая площадь дома – под 300 квадратных метров. Отец взял готовый проект и “допилил” его “под себя”. В проекте появились странные архитектурные формы, эркеры и все в таком духе. Тогда никто о будущей продаже не думал.

Смета

Смета росла ежегодно. Сначала нам говорили, что все строительство выйдет в 5–6 миллионов рублей. Но ведь нужен крутой септик и дорогущий котел – выкладывай миллион рублей. Какой дом без бани? – Тащи миллион рублей. Забыли учесть пару нюансов – давайте еще деньги. К моменту завершения стройки смета превысила 10 миллионов рублей.