Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

К примеру, семья из трех человек может получить от государства 2 138 400 руб. Остальное придется доплатить из собственных или заемных средств.

• По ипотеке с ГСЖ могут работать только аккредитованные банки. Это Сбербанк, Газпромбанк, «УРАЛСИБ», Связь-банк и некоторые другие.

• Действие сертификата ограничено во времени. С момента получения дается 2 месяца для его предоставления в банк и 9 месяцев для передачи в банк документов на выбранную квартиру. После проверки документов в течение 10 рабочих дней банк перечисляет деньги по сертификату.

• Величина выплаты рассчитывается перед выдачей сертификата и актуальна все время действия (11 месяцев).

• Большие сложности возникают при покупке по ГСЖ новостройки. Особенность покупки квартиры за ГЖС – банк переводит деньги продавцу после предоставления документов на собственность. Но на стадии строительства права собственности еще нет.

• Существует большое количество манипуляций и мошенничества, связанных с ГЖС. Распространена «обналичка» сертификата по серым схемам. Государство до поры до времени закрывало на это глаза, но сейчас активно борется с этим явлением.

Право на сертификаты имеют военные, сотрудники правоохранительных органов, ученые, учителя, многодетные семьи и другие категории граждан, перечисленные в начале главы. Конечно, мало служить в армии или интересоваться наукой, чтобы получить субсидию. Законодательство выдвигает ряд требований для каждой категории получателей ГЖС. Например, военнослужащий РФ должен отслужить не менее 10 лет, а ученый – отработать в научных организациях не менее 5 лет и не расторгать по своей инициативе трудовой договор с научной организацией в течение 5 лет после получения субсидии.

Главное, что нужно понимать при покупке недвижимости, – безрисковых сделок не бывает. В вашей воле лишь выбрать степень риска, приемлемую для вас. При этом закономерность очень простая: чем ниже цена, тем выше риски. Невозможно купить дешево и безопасно. (Имеется в виду – дешевле аналогов.) Наоборот – бывает. Так что хотите сэкономить – соглашайтесь рискнуть. Ищете квартиру с безупречными документами – готовьтесь заплатить по максимуму.

К сожалению, нередко покупатели закрывают глаза на факторы, которые могут привести к затяжным судебным процессам в лучшем случае и к расторжению сделки в худшем. Ленятся или боятся заглянуть в будущее. А заглядывать – надо. Чем может грозить покупка проблемной квартиры?

Прежде всего – иском о расторжении сделки. Заинтересованное лицо (как правило, это продавец, его родственники, органы опеки) заявляет об ущемлении интересов и требует расторгнуть сделку. В случае если суд удовлетворит иск, сделка считается расторгнутой, покупатель и продавец должны вернуть друг другу полученное. С квартирой все просто: вот она. Документы оформляются на нового собственника. С деньгами сложнее: их можно потратить, «потерять». И просто не вернуть. Наконец, после длительной возни с поиском продавца потерянной вами квартиры и судебными приставами вы начинаете возвращать свои деньги. По 3000 руб. в месяц.

По статистике Росреестра, в 2012 г. в Москве было заключено 96 655 сделок с жилой недвижимостью. По некоторым данным, в том же году по суду было расторгнуто около 2000 сделок. Примерно 2 %. Наиболее частые причины:

1. Нарушение прав наследников;

2. Нарушение прав несовершеннолетних;

3. Нарушение при приватизации;

4. Нарушение права преимущественной покупки при продаже долевой собственности;

5. Неправомерное участие в сделках лиц, признанных недееспособными или ограниченно дееспособными;

6. Нарушение договора при сделках пожизненного содержания с иждивением.

Как видим, реальных случаев расторжения сделки гораздо меньше, чем квартир с сомнительной историей и риском расторжения. То, что иск возможен, не означает, что его подадут и «обделенное» лицо будет бороться за утраченную квартиру. Одни не знают о своих правах, другие не хотят возиться с судом, третьи не считают себя обделенными, есть и просто порядочные люди…

И разумеется, далеко не все иски суд удовлетворяет. Но и в этом случае покупатель празднует пиррову победу: нервы, стресс, деньги на юристов, потерянное время никто не вернет. А ведь можно было не связываться с проблемной квартирой, заметив красные флажки. Про сделки с новостройками, долями и комнатами, о рисках ренты мы уже писали в соответствующих главах. Теперь расскажем о потенциально проблемных ситуациях при обычной купле-продаже квартир на вторичном рынке.