Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Покупатель обжаловал решение суда. И вот Постановлением президиума Московского областного суда № 349 от 11 ноября 2009 г. решение Раменского городского суда отменено. Суд учел, что «в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Иными словами, обязались выписаться – нечего за закон прятаться. В результате дело опять направлено в Раменский городской суд, но с другим составом суда. На колу было мочало, начинаем все сначала.

Мнение 2.Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны быть выписаны из квартиры. И не просто выписаны «в воздух», а прописаны по новому адресу. Выписался – право на проживание потерял. Большинство сделок с «отказниками» в России заключается именно так. Риски такого варианта существенно ниже, чем в случае 1. Одно дело – продолжать жить в квартире, не выписываясь и не съезжая, а другое – выписаться, а потом подавать иск о вселении. Шансы на положительное решение минимальны.

Мнение 3.«Отказники» должны не только выписаться, но и расторгнуть договор социального найма, который является основанием для бесплатной передачи жилья (приватизации). Выписка – это только отказ от права пользования, с отказом от права приватизации не имеет ничего общего. Заявление об отказе от приватизации – односторонний документ, который может быть по желанию изменен. Сегодня отказался, а завтра передумал. Бывает. Расторжение договора социального найма – двусторонний документ, передумать не получится. Только такой вариант дает покупателю гарантию 100 %. Но так поступают редко.

По статистике, больше половины приватизаций оформлено с «отказниками». По идее, исков должно быть очень много. Но в реальности это не так. Право пользования не обладает большой ценностью: его нельзя продать. А перспектива жить как на пороховой бочке, опасаясь применения «неправовых методов», мало кого вдохновляет.

Что делать?

Перед сделкой, а еще лучше перед передачей аванса необходимо навести справки о квартире. Вся ее история хранится в паспортном столе. Необходимо подойти в паспортный стол с собственником квартиры и запросить копию финансово-лицевого счета. Нам интересно все! Кто получал ордер, кто, когда и на каком основании прописывался. Не менее важна информация об убытии – когда и куда. В одних случаях причина – смерть, в других – переезд на новое место жительства. Плохо, если новое место – тюрьма или психиатрическая больница. Это сразу два красных флажка. Заключенный, который подписал любой документ, пусть и заверенный начальником учреждения, может через суд впоследствии его оспорить. Кроме того, бывшие заключенные – как раз та категория граждан, которую суд частенько вселяет на прежнее место жительства.

Все дальше и дальше в прошлое уходит эпоха, когда несовершеннолетние не включались в состав собственников при приватизации. Вздохнем с облегчением? Рано. Новый сюрприз – использование материнского капитала. О приобретении жилья с помощью МК мы уже рассказывали в главе «Халява, сэр! Квартира от государства». Здесь же мы взглянем на дело под другим ракурсом. Какие проблемы могут ожидать при покупке квартиры, частично оплаченной с помощью материнского капитала?

Одно из условий использования МК для покупки жилья – включение несовершеннолетнего в число собственников. На ребенка необходимо оформить долю в недвижимости. Закон не уточняет размер доли – все на усмотрение семьи.

Вместе с тем одно из условий предоставления ипотечного кредита – жилье должно находиться в залоге у банка. Естественно, банку не интересно, чтобы в числе собственников находился ребенок, которого родители наделили долей. Как забрать квартиру, если взрослые перестанут выплачивать кредит? А никак. Ведь долю у ребенка не отберешь, а без нее квартира – не квартира, а винегрет из долей.

Налицо противоречие между требованием законодательства и банковской практикой. А ведь большинству покупателей без ипотеки не обойтись. Что делать? Банки пролоббировали свои интересы, и теперь можно наделять ребенка долей после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. То есть когда-нибудь потом, в отдаленном будущем.