Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Кстати, если уж говорить об идеальной, юридически «чистой» квартире, то это вот какая:

• Первичная приватизация. Один или двое собственников, которые приватизировали эту квартиру более трех лет назад.

• С момента получения ордера проживающие граждане выписывались из квартиры только по причине смерти.

• Понятна причина продажи, отсутствуют сомнения в дееспособности и адекватности собственников.

Обычно такие квартиры продаются дороже «нечистых» аналогов. Поэтому: хотим действительно выгодную покупку – не ищем идеал, а разумно оцениваем риски и грамотно расставляем красные флажки.

При проверке истории квартиры начинаем с приватизации и проверяем все сделки, которые происходили с квартирой за этот период.

Почему именно с приватизации? Ведь квартира могла поменять несколько владельцев, особенно если приватизирована в начале 1990-х. Увы, но это особенность российского рынка. Нарушения, допущенные в процессе приватизации, могут аукнуться судебными исками и много лет спустя. В отдельных случаях это приводит к разрыву всей цепочки сделок с квартирой.

Главные риски приватизации:

• Невключение в состав собственников несовершеннолетних. Степень риска – два красных флажка. Как уже говорилось, до середины 1993 г. участие несовершеннолетних в приватизации было необязательным. Родители могли приватизировать квартиру на себя, фактически лишив детей права на долю в собственности. Спустя несколько лет по стране прокатилась волна исков. Дети вырастали и обращались в суд с требованием восстановить свое право на часть квартиры. Жилье уже продано? Тем хуже для покупателей. Суды расторгали сделки купли-продажи и наделяли выросших детей долей в квартире. Кстати, сделки по продаже объектов, где в числе совладельцев есть несовершеннолетние, заключаются только при одобрении органов опеки.

С 1993 г. прошло 20 лет. Сроки исковой давности давно прошли. Значит, судебные перспективы нулевые и можно спать спокойно? Увы, по мнению Верховного суда РФ (Определение по делу N56-В08–10 от 12.08.2008), срок исковой давности должен исчисляться согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ и пункту 1 статьи 200 ГК РФ. Это значит, что если в договор передачи жилья по приватизации не включены несовершеннолетние, имеющие на это право, то такая сделка является не ничтожной, а частично оспоримой. И хотя срок давности по ней составляет всего год, но исчисляется с момента, когда истец узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права. Так что подать иск можно спустя любое время, пусть даже через 30 лет. Ответчикам придется туго. Ящик Пандоры открыт.

А что, если взять расписку у такого «пострадавшего при приватизации» о том, что он не возражает против сделки, согласен с приватизацией и претензий не имеет? Увы, для суда это может означать лишь одно: бедолага только что узнал о нарушении своих прав и в течение года имеет право подать иск.

• Наличие лиц, отказавшихся от права на приватизацию, но сохранивших бессрочное право на проживание. Степень риска – один красный флажок. При приватизации у всех совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в квартире, есть выбор – стать владельцем доли или отказаться от своего права. Некоторые отказываются, и собственником квартиры становится кто-то один. Так кажется удобнее – меньше волокиты с документами. По закону «отказники» обладают бессрочным правом проживания в этой квартире. Что справедливо, ибо отношения в семье могут испортиться и собственник, в порыве гнева, мог бы выгнать «отказников» на улицу.

Что происходит при продаже квартиры? В каких случаях «отказники» безвозвратно теряют право на проживание? Увы, закон не дает четкой трактовки. Мнения специалистов разделились. Рассмотрим основные варианты.

Мнение 1.Перед сделкой по купле-продаже квартиры «отказники» должны дать письменное (или нотариально заверенное) обязательство о выписке из квартиры в течение определенного срока (две недели, как правило). Увы, данный вариант чреват осложнениями. В случае последующего отказа от выписки – прямая дорога в суд с туманными перспективами.

Квартира в Подмосковье была продана 15 апреля 2008 г., двое «отказников» обязались выписаться и выехать из квартиры в течение 15 дней после сделки. Но передумали. Покупатель обратился в суд с иском о выписке и выселении. Суд первой инстанции решил, что ответчики имеют право пользоваться спорной квартирой, ибо ранее от участия в приватизации отказались. Письменные обязательства ответчиков суд посчитал недостаточным основанием для выселения. Таким образом, Раменский городской суд своим решением от 24 декабря 2008 г. в иске о выписке и выселении отказал.